나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70545 [1] 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 9층 909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공 동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 북서측으로 의정부역(1호선) 및 인근에 버스정류장이 소재하 여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제25층건 중 제9층 제909호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 돌붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70545 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 9층 909호

용도: 도시형생활주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 2.17㎡ (약 0.66평)

토지지분: 2.1707㎡ (약 0.66평)

건물면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

건물지분: 14.5384㎡ (약 4.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북서측으로 의정부역(1호선) 및 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

도로상태: 북측 및 동측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(평화로)임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2026타경70545, 접수일자 2026-03-18)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 주택임차권 (김윤희, 보증금 85,000,000원) - 확정일자 2023-03-15, 전입일자 2023-04-07. 등기부상 말소 예정이며, HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 포기.

* 갑13: 압류 (의정부시, 접수일자 2026-05-06)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (확인된 정보 기준).

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김윤희)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-07

* 확정일자: 2023-03-15

* 배당신고일자: 2025-04-10

* 대항력: 없음 (HUG 인수조건 변경 확약서 제출, 대항력 포기)

* 비고: 본 임차인은 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권등기 말소에 동의함.

* 임차인: 김태형

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-11-19

* 확정일자: 2026-03-27

* 배당신고일자: 2026-04-02

* 대항력: 있음 (제공된 정보 기준. 단, 전입일자가 말소기준권리 접수일자(2026-03-18)보다 늦으므로, 법원 집행 과정에서 대항력이 인정되지 않을 가능성도 있음. 추가 확인 필요.)

* 비고:

등기부요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-03-08)

* 을1: 주택임차권 (김윤희, 85,000,000원, 2025-04-10 접수, 말소)

* 갑12: 강제경매 (주택도시보증공사, 85,000,000원, 2026-03-18 접수, 말소기준권리)

* 갑13: 압류 (의정부시, 2026-05-06 접수, 말소)

등기부채권 총액: 85,000,000원

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건은 의정부역 인근에 위치하여 상업 및 주거 복합 지역의 특성을 가집니다. 주변에는 근린생활시설, 병원, 은행, 식당 등 다양한 상업시설이 발달해 있어 유동인구가 풍부합니다.

경쟁 환경: 도시형생활주택 및 오피스텔 등 주거 시설이 밀집해 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 유사 상품의 공급도 존재하므로 경쟁력을 유지하기 위한 차별화 전략이 필요할 수 있습니다.

혐오시설 유무: Google 검색 결과, 경기도 의정부시 의정부동 369-2 소재 본건 건물 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

주거환경: 아파트 단지 내 도시형생활주택으로, 현대적인 건축 설비 및 시설을 갖추고 있습니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제25층건 중 제9층 제909호. 외벽: 몰탈위 페인트 및 돌붙임 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호: 새시창호.

이용상태: 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중.

설비내역: 위생·급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 완비되어 있습니다.

편의시설: 의정부역(1호선) 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 용이합니다. 경의초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 문제:

* "대항력있는임차인" (김태형) 정보가 명시되어 있으나, 전입일자가 말소기준권리 접수일자보다 늦은 점을 고려할 때 법적 효력 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 만약 대항력이 인정된다면, 보증금 200만원 외 차임 50만원 등의 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주택도시보증공사(김윤희)는 대항력 포기 확약서를 제출하였으므로 법적으로 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 혹시 모를 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG 측에서 임차권의 대항력을 포기하고 말소에 동의하는 조건 변경은 긍정적이나, 이로 인해 발생할 수 있는 잠재적 리스크(예: HUG와의 추가적인 이해관계)에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

작은 면적: 14.54㎡ (약 4.4평)의 작은 면적으로, 투자 대비 임대 수익률이나 향후 매각 시 잠재 수요층이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부역 역세권에 위치한 현대식 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다. 감정가는 8,500만원으로 책정되었으나, 주변 '다세대' 주택 시세(최근 매매가 기준 평당 약 705만원~1056만원)와 비교 시 단위 면적당 가격이 상대적으로 높게 평가된 측면이 있습니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 임차인들이 존재하며, 특히 HUG 측에서 대항력을 포기하는 조건 변경이 이루어져 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 "대항력있는임차인"으로 명시된 김태 임차인의 경우, 전입일자 정보상 대항력이 없을 것으로 보이나, 법원 경매 진행 시 추가 확인이 반드시 필요합니다. 이러한 임차인 관련 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부역(1호선) 도보 이용 가능한 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 현대식 신축 건물: 2018년 준공된 한양수자인파크뷰 단지 내 건물로, 시설 노후도가 낮고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 소형 면적: 14.54㎡ (약 4.4평)의 소형 면적으로, 1인 가구 대상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확화: HUG 임차인의 대항력 포기 확약으로 보증금 인수 부담이 해소되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000원

주변 '다세대' 주택 최근 매매가 분석:

* 평균 면적: 약 32.05㎡ ~ 51.78㎡ (약 9.7평 ~ 15.6평)

* 평균 매매가: 약 102,500,000원 ~ 110,000,000원

* 평당 가격: 약 705만원 ~ 1056만원

본 물건 면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

주변 '다세대' 시세 적용 시 예상가: 약 3,600만원 ~ 4,600만원 (이는 본건과 비교 시 직접적인 시세 반영에 한계가 있습니다.)

분석: 본 물건은 '도시형생활주택'으로, 주변 '다세대' 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 또한, 현대식 건물인 점, 소형 면적의 특징 등을 고려해야 합니다. 감정가는 8,500만원으로 책정되어 있으며, 이는 소형 면적임에도 불구하고 단위 면적당 가격이 높게 산정된 것으로 볼 수 있습니다.

임차인 '김윤희'(HUG)의 대항력 포기 확약으로 보증금 인수 부담은 없습니다. '김태형' 임차인의 대항력 유무에 대한 최종 확인이 필요하나, 전입일자상 대항력이 없을 가능성이 높습니다.

종합적으로 고려할 때, 감정가 8,500만원을 기준으로 하되, 제시된 '다세대' 시세와의 괴리, 임차인 관련 불확실성 등을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

이 범위는 감정가의 약 76% ~ 88% 수준이며, 주변 '다세대' 시세보다는 높지만, 본건의 입지 및 건물 가치를 반영한 금액으로 설정되었습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.