나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60706 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 670-64 몽펠리에 502동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 및 각급 학교 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 제지1층 제비01호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 및 외장타일붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한)})<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024 -11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대 상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 홍정석)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수 조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60706 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 670-64 몽펠리에 502동 지1층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 264,000,000원

토지면적: 68.80㎡ (약 20.81평)

건물면적: 74.09㎡ (약 22.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 및 각급 학교 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시됩니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 (2026타경60706) 등기부채권 총액: 267,000,000원

해당 경매 개시 결정 등기일은 2026년 03월 17일로, 이는 모든 후순위 권리보다 우선하므로 낙찰 시 말소될 권리에 해당합니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 1,000,000원

차임: 850,000원

전입일자(사업일자): 2025-08-21

확정일자: 2025-08-21

배당신고일자: 2026-06-08

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 1,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 금액입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 홍정석)

보증금: 267,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-25

확정일자: 2022-08-25

배당신고일자: 2024-12-13

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수 조건변경확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

총 인수 보증금: 1,000,000원 (김 임차인 보증금)

집합건물 등기부 요약 상 을구 1번 순위의 주택임차권(홍정석)은 접수일자 2024-12-13, 말소 예정으로 기재되어 있으며, 갑구 6번 순위 강제경매(주택도시보증공사)가 말소기준권리가 됩니다.

4. 상권분석

상권분석

본 물건은 다세대주택으로 현재 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역에 위치합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 19일: 경기도 고양시 일산동구 식사동 839-10번지 소재 '헤리티지2동3동' (2018년식, 전용 51.76㎡) 328,000,000원에 거래됨.

* 2026년 7월 20일: 경기도 고양시 덕양구 식사동 832-84번지 소재 '한울하임208동' (2021년식, 전용 51.92㎡) 245,000,000원에 거래됨.

* 2026년 7월 10일: 경기도 파주시 식사동 231-1번지 소재 '드림팰리스101동102동' (2017년식, 전용 56.4㎡) 167,000,000원에 거래됨.

본 물건(몽펠리에 502동 지1층비01호)은 2016년 10월 준공(사용승인 2017년 09월 27일)된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 지하 1층에 위치하며, 건물면적은 74.09㎡입니다. 최근 인근 지역의 다세대주택 거래 사례들을 볼 때, 본건의 면적과 위치(지하층)를 고려하여 시세가 형성될 것으로 보입니다. 특히 일산동구에서 거래된 헤리티지 건물의 거래가액(32,800만원)은 본 건과 비교 시 참고할 수 있으나, 본 건은 지하층이라는 점과 면적이 더 크다는 점을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

생활정보

* 편의시설: 주변에 아파트단지, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: "동국대학교 바이오메디캠퍼스"가 인근에 위치하며, 주변에 각급 학교가 소재하고 있습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진출입도 용이합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 주거환경: 주위 환경은 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역입니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 1,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 금액은 입찰 시 총 비용에 포함하여 고려해야 합니다.

* 지하층 물건: 본건은 지하 1층에 위치하여 일조권, 채광, 습도 등에서 지상층 대비 단점을 가질 수 있으며, 이는 시세 및 환금성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 연식: 2016년 준공으로 비교적 신축은 아니므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 도보 또는 차량으로 접근하기 어려운 거리에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 특정 시설의 영향은 개인적인 기준에 따라 다르게 느껴질 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 동국대학교 바이오메디캠퍼스 인근의 주거지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 주변 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리분석상으로는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 100만원을 인수해야 하는 부담이 있으나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력 포기 및 인수 조건 변경 확약으로 인해 대규모 보증금 인수 부담은 없습니다. 건물 자체는 지하층에 위치하며, 연식 또한 고려해야 할 사항입니다. 최근 인근 유사 물건의 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 시장 상황에 부합하는 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 인한 부담 감소: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력 포기 및 조건 변경으로 인해 대규모 임차보증금 인수 위험이 해소되었습니다.

* 지역 내 시세 반영: 인근 지역 다세대주택의 최근 거래 사례를 바탕으로 감정가가 책정되어 있어, 시장 가치를 비교적 잘 반영하고 있습니다.

* 지하층의 잠재적 활용: 지하층이라는 점은 단점이 될 수 있으나, 활용 방안에 따라서는 개성 있는 공간으로 활용될 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 264,000,000원이며, 최신 거래 사례 중 일산동구에서 거래된 헤리티지 건물의 사례(전용 51.76㎡, 328,000,000원)를 참고할 수 있습니다. 그러나 본건은 면적이 더 크고(74.09㎡) 지하층이라는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 김 임차인의 보증금 1,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가 범위는 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 260,000,000원에서 270,000,000원으로 제시합니다.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 임장 활동을 통한 주변 시세 재확인, 권리관계의 추가적인 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.