나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60694 [1] 경기도 파주시 광탄면 신산리 35-26 광탄신산리우리가 103동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 광탄면 신산리 소재 "광탄면행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이고, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 경사지붕, 평스라브지붕 4층 중 제1층 102호로서 (건물사용승인일 : 2018.04.06) 외벽 : 멀탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 파우더 룸, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 화재경보기, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역, 자연녹지지역(76.9.16), 가축사육제한구역(전부제한구역), 군사기지 및 군사시설기타(45미터위임), 제한보호구역(전방지역:25㎞)(08.12.30)), 토지거래 계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25.외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택). 기호 2 : 도시지역, 자연녹지지역(76.9.16), 가축사육제한구역(전부제한구역), 군사기지 및 군사시설기타(45미터위임), 제한보호구역(전방지역:25㎞)(08.12.30)), 토지거래 계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25.외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), ［추가기재사항］건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 고양지원 2026타경60694 (1)

소재지: 경기도 파주시 광탄면 신산리 35-26 광탄신산리우리가 103동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 80,000,000원

토지면적: 105.17㎡ (약 31.8평)

토지지분: 105.17㎡ (약 31.8평)

건물면적: 63.61㎡ (약 19.2평)

건물지분: 63.61㎡ (약 19.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO

건물 사용승인일: 2018년 4월 6일

건물 층수: 4층 중 1층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 광탄면 신산리 소재 "광탄면행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설이 인근에 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상태는 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건 단지 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경기수산업협동조합 (감정평가서 요약상 임의경매 개시결정의 채권자)

* 경매개시결정채권액: 111,309,641원

* 말소기준권리: 2020년 6월 5일 접수된 경기남부수산업협동조합의 근저당권 (권리금액: 10,000,000원)

* 등기부 현황:

* 말소기준권리(을2)보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

* 말소기준권리(을2) 및 이후 접수된 모든 권리(갑7, 갑8, 갑9 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구)

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 광탄면행정복지센터 인근 지역으로, 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 상업시설: 인근에 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월, 신산리 소재 1987년식 연립주택 (전용 47.16㎡) 61,000,000원 거래.

* 2026년 3월, 신산리 소재 1987년식 다세대주택 (전용 47.16㎡) 70,000,000원 거래.

* 2026년 5월, 신산리 소재 2015년식 다세대주택 (전용 43.18㎡) 70,000,000원 거래.

* 분석: 제공된 최근 매매 사례는 비교적 오래되었거나 전용 면적이 작은 경우를 포함하고 있습니다. 본건은 2018년 사용승인된 신축급 건물(전용 63.61㎡)로, 해당 매물들과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 신산리 일대의 다세대 주택 거래가격을 참고할 때, 본건의 감정가(1억 8천만원)는 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. (인근 신산리 188-100, 205-6, 369-23번지 다세대 주택들이 2026년 6월경 9,500만원 ~ 1억 1,700만원에 거래된 사례도 있습니다.)

5. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 평스라브지붕 4층 중 제1층 102호입니다. 건물 사용승인일은 2018년 4월 6일입니다.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실 2개, 파우더 룸, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 상하수도, 난방, 화재경보기, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 자연녹지지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

* 군사기지 및 군사시설기타(45미터 위임) 지역입니다.

* 제한보호구역(전방지역: 25㎞)입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)으로, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 거래에 제약이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 확인되지 않아, 실제 내부 상태나 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차이: 감정가(1억 8천만원)와 최근 유사 물건 매매가(6천 1백만원 ~ 1억 1천 7백만원 선) 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 낙찰 후 재매각 시 시장 가치와의 괴리로 인한 위험 요인이 될 수 있습니다. (인근 신산리 188-100, 205-6, 369-23번지 다세대 주택들이 2026년 6월경 9,500만원 ~ 1억 1,700만원에 거래된 사례가 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 광탄면에 위치한 다세대주택으로, 2018년에 사용승인되어 비교적 신축급에 속하며 내부 구조가 실용적입니다. 권리분석상 인수할 권리나 임차인은 없는 것으로 파악되어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래 허가구역 및 군사 보호지역 등 일부 제한사항이 존재하며, 감정가 대비 최근 시세가 현저히 낮다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물이므로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 실용적인 내부 구조: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 구성되어 실수요자에게 적합합니다.

* 편의시설: 승강기 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통이 무난하며, 생활편익시설이 소재합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 180,000,000원

* 최근 유사 물건 매매가: 61,000,000원 ~ 117,000,000원 (2026년 3~6월, 신산리 일대 다세대/연립주택 기준)

* 건물 면적: 63.61㎡ (약 19.2평)

* 건물 연식: 2018년 (신축급)

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 연식 및 면적을 가진 물건의 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가보다는 현저히 낮은 수준이며, 최근 실거래 사례를 바탕으로 신축 건물의 가치를 일부 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.