나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70542 [1] 경기도 의정부시 호원동 436-1 한주아파트 104동 4층 404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호원중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 인근 및 근거리에 회룡역(1호선, 의정부경전철), 망월사역(1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 14층 아파트 중 4층 404호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트(방, 주방, 거실, 욕실 등)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 공히 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

호원동 436-1 : 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(호원중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임. 호원동 437 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(호원중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))임. 호원동 438 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(호원중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))임. 호원동 439-3 : 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(호원중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2026타경70542 (1)

1.2. 소재지

경기도 의정부시 호원동 436-1 한주아파트 104동 4층 404호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

390,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 30.55㎡ (약 9.24평)

* 토지 지분: 30.549㎡ (약 9.24평)

* 건물 면적: 84.97㎡ (약 25.69평)

* 건물 지분: 84.97㎡ (약 25.69평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

오OOOOOO

1.9. 아파트 기본 정보

* 아파트명: 호원한주1차2차

* 사용승인일: 1994년 11월 29일

* 총 세대수: 609세대 (총괄표제부 기준 613세대)

* 주차대수: 총 133대 (총괄표제부 기준 442대)

* 최고층/최저층: 20층/2층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호원중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 연립 및 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 또한, 1호선 및 의정부경전철의 회룡역, 1호선의 망월사역이 인근 및 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 폐기물 소각장 관련 이슈가 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 근접성이나 영향에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다. (관련 정보로는 의정부시 장암동 및 자일동 일대의 소각장 관련 논의가 있었습니다.)

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 유병호, 김원자, 정연경 순으로 등기되었습니다.

* 근저당권: 오케이저축은행(2019.02.18. 접수, 120,000,000원), 소상공인자영업자새출발기금주식회사(2022.05.30. 접수, 314,400,000원) 등이 설정되었습니다.

* 가압류: 서민금융진흥원(2024.01.30. 접수, 5,775,001원), 서민금융진흥원(2024.02.01. 접수, 17,191,247원) 등이 설정되었습니다.

* 임의경매개시결정: 오케이저축은행(2026.03.18. 접수, 107,071,874원)으로 본 건 경매가 개시되었습니다.

3.2. 말소기준권리

을16 (오케이저축은행 근저당권, 2019.02.18. 접수)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 명시된 내용 없음.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상권 특성

주거 지역 내 근린 상권으로, 대규모 상업 시설보다는 주민 생활 편의를 위한 시설들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕의 14층 아파트 중 4층 404호입니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감.

* 창호: 샤시 창호.

5.2. 이용상태

현재 아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 방, 주방, 거실, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

5.3. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 환경

* 학교: 호원중학교 인근에 위치합니다.

* 교통: 회룡역, 망월사역 등 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황 조사 결과 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있으므로, 입찰 전 관련 사실관계 확인이 필수적입니다.

6.2. 건축물 노후화

1994년 11월 29일 사용승인된 아파트로, 약 30년 이상의 노후화가 진행되었습니다. 이는 향후 유지보수 비용 증가나 주택 가치 상승 둔화의 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지(호원동 436-1 외 3필지)는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m) 등의 도로에 접합되어 있습니다.

* 호원중학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 한주아파트 104동 4층 404호로, 주변 환경은 보통 수준이며 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 아파트 자체는 84.97㎡(약 25.69평)의 면적을 가지고 있으며, 1994년에 건축되어 노후화가 진행되었습니다. 등기부상 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 접근성이 양호한 위치: 1호선 및 의정부경전철 이용이 가능하여 서울 등 수도권 접근성이 좋습니다.

* 비교적 넓은 주거 공간: 전용면적 84.97㎡(약 25.69평)로 3~4인 가구 거주에 적합한 크기입니다.

* 최근 실거래가와의 연관성: 본건 감정가(390,000,000원)가 최근 84.97㎡ 면적 아파트 매매가(2026년 6월 9일, 38,700,000원)와 유사한 수준을 보이고 있어 시세 반영이 합리적으로 이루어졌을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 390,000,000원

* 최근 실거래가 (84.97㎡, 2026년 6월 9일): 38,700,000원

본 건의 감정가는 39,000만원이며, 최근 실거래가 또한 38,700만원으로 유사한 수준을 보이고 있습니다. 임차인 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 입찰 시에는 감정가 또는 최근 실거래가를 기준으로 하되, 입찰자의 자금 계획 및 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% 수준인 약 35,100만원부터 고려해 볼 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.