나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4194 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '매봉초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 등이 소재하는등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2020.07.10) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, CCTV, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고 평탄한 사다리형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북동측으로 노폭 약 8M 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면) <공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환 경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목: [도로] 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 이형욱의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4194 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제4층 제403호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호

사용승인일: 2020년 07월 10일

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 23.47㎡ (약 7.10평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 203,000,000원

건물 감정평가 요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: '매봉초등학교' 서측 인근, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 등이 소재하여 주위환경 보통.

- 교통상황: 차량 진출입 가능, 인근에 버스정류장 소재하여 대중교통 상황 보통.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 4층 403호.

- 이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중.

- 설비 내역: 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, CCTV, 주차장 등 기본 설비 구비.

- 토지 형상 및 이용 상태: 인접지대비 등고 평탄한 사다리형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중.

- 인접 도로 상태: 남측 및 북동측으로 노폭 약 8M 내외 포장도로에 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 공항시설법, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 매봉초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 주거용 건물(단독주택, 다세대주택)과 교육시설, 공원 등이 혼재하여 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로

물건지 남측 및 북동측으로 약 8미터 내외의 포장도로가 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

제2종일반주거지역에 해당하며, 7층 이하 건축이 가능합니다. 또한, 공항시설법, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하므로, 세부 내용은 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 매각물건 명세서 비고란에 '지상권개요:' 언급만 있고 구체적 내용 없음)

3.2. 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2023-09-19, 권리금액: 1,020,000,000원) 입니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 두민지

보증금: 1,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-10-21

대항력: 없음

비고: 현재 별도 배당 신고는 확인되지 않습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자, 임차인 이형욱의 주택임차권 승계)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-18 (이형욱 권리 등기일 기준)

확정일자: 2021-09-17

배당신고일자: 2023-11-01

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 채권자로서 본 경매를 신청하였으며, 임차인 이형욱의 임차권을 승계받았습니다.

3.4. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

- 소유권보존 (박종례 외 2명)

- 공유자전원지분전부이전 (손재현)

- 가압류 (주택도시보증공사, 1,020,000,000원) - 말소기준권리

- 강제경매 (주택도시보증공사, 200,000,000원) - 본건 경매개시결정

3.5. 특별 인수 조건 (HUG 관련)

본 물건은 HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있습니다. 임차인 이형욱의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 거래 현황

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과:

- 한신빌라(330-8): 2002년식, 전용면적 51.48㎡, 2026년 7월 250,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,605만원)

- 파크빌라(342-1): 1993년식, 전용면적 41.52㎡, 2026년 7월 139,500,000원에 거래됨. (평당 약 1,110만원)

- 미림빌라(108-5): 1982년식, 전용면적 61.19㎡, 2026년 7월 250,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,350만원)

4.2. 분석

본건 물건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로, 주변 비교 물건들(1982년~2002년식)보다 건물이 최신식입니다. 따라서 신축 연식에 따른 가치 상승 요인이 있습니다. 다만, 본건의 전용면적은 23.47㎡(약 7.10평)으로, 비교 물건들의 전용면적(약 12.5평~18.5평)보다 작은 편입니다. 감정가는 203,000,000원으로, 평당 약 2,860만원의 가치를 반영하고 있습니다. 이는 비교 물건들의 거래가를 상회하는 수준으로, 신축 연식 및 위치적 프리미엄을 고려한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변으로는 '매봉초등학교'가 인접해 있으며, 단독주택, 다세대주택 등 주거지가 밀집되어 있습니다. 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설은 개봉동 일대 상권을 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 매봉초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 기타

대중교통 이용이 편리하고, 차량 진출입이 용이한 조건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 외에도 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 증축 시 제약으로 작용할 수 있으며, 토지거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 사항

비록 대항력이 없는 임차인들이지만, 임차인 이형욱으로부터 권리를 승계받은 주택도시보증공사(HUG)와의 조건부 매각으로 인해, 매수인은 임차권 등기 말소 및 보증금 반환 청구권 포기라는 조건을 이행해야 합니다. 만약 이 조건 이행이 원활하지 않을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (다만, 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 조건 이행 시 매수인의 금전적 부담은 없는 것으로 보입니다.)

6.3. 혐오시설

본건 물건지(서울특별시 구로구 개봉동 10-1) 주변 반경 1km 이내에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 주위 환경 설명에서도 학교, 공원 등이 언급되어 있어 일반적인 주거 환경으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 입지 조건은 도보로 통학 가능한 초등학교가 있고, 대중교통 이용이 편리하며, 도로 접근성도 양호합니다. 또한, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되어 매수인이 인수할 임차보증금이 0원이라는 점은 큰 메리트입니다. 즉, 권리상의 복잡성이 상당 부분 해소된 상태로 취득 가능합니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한사항들은 향후 부동산 가치 상승이나 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 연식이 짧아 유지보수 비용이 적게 들고, 최신 건축 기준을 따릅니다.

* 권리관계 명확화: HUG의 조건부 매각으로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 없어 권리분석이 매우 깔끔합니다.

* 편리한 교통 및 교육 환경: 초등학교 인접 및 대중교통 이용 용이성은 주거 가치를 높입니다.

* 잠재적 임대 수익: 도시형생활주택으로서 소형 임대 시장에서의 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 203,000,000원을 기준으로, 본 물건의 신축 연식, 깔끔한 권리관계, HUG 인수조건 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 이상 또는 약간 상회하는 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 주변 시세 및 신축 프리미엄을 감안하여 보수적으로 산정할 경우, 185,000,000원에서 205,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가는 195,000,000원입니다.

이는 단지형 다세대주택의 최신 연식과 HUG 조건으로 인한 명확한 권리관계를 반영한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 물건 분석, 시장 상황 등을 면밀히 재확인하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.