나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50372 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 5층디-520호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방법원" 남서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)으로서 인근은 오피스텔, 서울동부지방법원, 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 주상용건물 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 "장지역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제5층 제디-520호로서, - 외벽 : 콘크리트위 페인트 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

본건은 급배수 및 위생설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25./대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
주택도시보증공사(양도전:임차인 전은별)로부터 2026.06.19.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50372 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 5층디-520호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

* 건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, "서울동부지방법원" 남서측 인근 지역임. 주변은 오피스텔, 아파트, 단독주택, 주상용 건물 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 가능하며, 지하철 8호선 "장지역" 및 다수의 노선 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로상태: 본건 건물은 북서측 약 40미터, 남서측 약 35미터, 남동측 약 20미터 폭의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

권리분석

* 권리관계 요약: 본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재하는 물건임. 특히 대지권의 목적인 토지에 별도등기(구분지상권)가 설정되어 있으며, 이는 매수인에게 인수될 예정임.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 (2026.03.20. 강제경매 개시결정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 전 (주택도시보증공사로부터 인수)

* 보증금: 203,910,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-10

* 확정일자: 2022-09-20

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사 제출 확약서에 따라 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였음. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않음. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

상권분석

* 건물 정보: 본건이 소재한 송파한화오벨리스크는 2013년에 준공된 오피스텔 및 업무시설, 판매시설 복합 건물임. 총 1570세대로 이루어져 있으며, 철근콘크리트 구조로 건축됨.

* 최근 시세 동향:

* 최근 2026년 5월, 송파한화오벨리스크 내 약 29㎡ 면적의 오피스텔 실거래가는 23,400만원에서 23,800만원 사이에서 형성됨.

* 본건 감정가는 20,000만원으로, 최근 시세 대비 낮은 수준임.

* 본건의 전용면적(26.82㎡)을 기준으로 평당 시세를 추정해보면 약 780만원 ~ 820만원 수준으로, 본건의 예상 시장 가치는 약 21,000만원 내외로 판단됨.

1.4. 생활정보

생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 5층에 위치한 제디-520호임. 외벽은 페인트 마감, 창호는 샷시 창호로 마감됨.

* 이용 상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 전기 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지 관련 권리 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대지권의 목적인 토지에 별도등기(구분지상권)가 설정되어 있으며, 이 권리가 매수인에게 인수된다는 점임. 이는 토지 사용 및 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있으므로, 해당 구분지상권의 상세 내용과 그 영향력을 반드시 확인해야 함.

* 임차인 관련: 임차인은 대항력이 없으며 보증금도 인수되지 않으므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됨.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 긍정적임. 최근 실거래가 역시 꾸준히 상승하는 추세임.

하지만, 토지에 설정된 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 점은 매우 신중하게 고려해야 할 중대한 위험 요소임. 이로 인해 건물 자체의 가치보다 토지 이용에 대한 제약이 더 큰 영향을 미칠 수 있음. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 해당 권리 분석을 통해 정확한 법적 효력을 확인하는 것이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 입지적 강점: 지하철 8호선 장지역 역세권에 위치하며, 문정법조타운 등 주변 개발로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가는 최신 실거래가보다 낮게 형성되어 있으며, 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익 확보 가능.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상되어 안정적인 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 200,000,000원

* 최근 유사 면적(약 29㎡) 시세: 234,000,000원 ~ 238,000,000원

* 본건 예상 시세(26.82㎡ 기준): 약 210,000,000원

* 토지 상의 구분지상권 인수 부담, 낙찰 후 명도 및 제반 절차 진행 기간, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정함.

* 인수 보증금: 0원

* 추정 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 190,000,000원

* 권장 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.