나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70539 [1] 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 4층409호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철1호선 "의정부역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역 으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선, 경전철)이 소재 하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 중 4층 409호로서 (사용승인일 : 2020.09.29) 외벽 : 외장석재 및 몰탈위페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. (내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재경보설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복6차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(2020-06-03), 특정용도제한지구, 대로1류(폭 30m~40m)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부성당)), 상대보호구역 (성모유치원), 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리 구역(경전철), 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경70539 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 상세

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 492-1, 태림더끌리움씨티 4층 409호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 94,000,000원

* 토지 면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

* 토지 지분: 3.0001㎡ (약 0.91평)

* 건물 면적: 14.99㎡ (약 4.54평)

* 건물 지분: 14.99㎡ (약 4.54평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용 승인일: 2020년 9월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철 1호선 '의정부역' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변에는 각종 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다.

* 지하철 1호선 및 경전철 의정부역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 본건 북측으로는 왕복 6차선 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본 물건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

* 집합건물 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다. (말소기준권리: 갑5 압류, 2025-12-10)

* 갑3 (2020-11-03): 소유권이전1번신탁등기말소 (조경희) - 말소

* 을1 (2024-10-22): 주택임차권 (장서아, 100,000,000원) - 말소

* 갑4 (2023-05-04): 소유권이전 (한승우) - 매매

* 갑5 (2025-12-10): 압류 (동고양세무서장) - 말소 (말소기준권리)

* 갑6 (2026-03-17): 강제경매 (주택도시보증공사, 100,000,000원) - 말소

* 갑7 (2026-06-26): 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(장 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 17일

* 확정일자: 2022년 7월 28일

* 배당신고일자: 2024년 10월 22일

* 대항력: 없음

3.3. 특이사항

* 본건은 HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있으며, 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 장서아의 임차보증금반환채권을 양수하였으나, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인의 대항력은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 상업 활동이 활발한 편입니다.

* 의정부역 인근으로 유동인구가 많아 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 주변에 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 의정부역 인근에 위치하여 문화, 여가 시설 이용에도 용이합니다.

5.2. 건축물 정보

* 건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕으로, 16층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 사용승인일은 2020년 9월 29일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 내부 마감은 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 급배수, 위생, 화재경보, 소화전, 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 매수인이 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, HUG의 인수조건 변경 및 확약서 내용에 대한 세부적인 검토가 필요합니다.

6.2. 시장 변화

* 부동산 시장의 전반적인 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 의정부역 인근에 위치한 태림더끌리움씨티 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지입니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 비교적 깨끗하게 정리될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수할 권리 부담은 없습니다. 다만, HUG 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

* 지하철 1호선 의정부역 초역세권으로 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 주변에 상업 및 업무시설이 밀집하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

8.2. 신축 건물

* 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 부담이 적습니다.

8.3. 권리 관계 명확

* 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건과 동일한 단지 내 시세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 유사 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보(2026년 7월)를 참고하면, 32.05㎡ ~ 51.78㎡ 면적의 물건이 102,500,000원 ~ 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 14.99㎡로 면적이 작지만, 도시형생활주택/오피스텔로서 비교적 신축(2020년 준공)이라는 장점이 있습니다.

* 감정가 94,000,000원은 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 신축 및 역세권 소형 주거 상품의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가 94,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 95% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 이하에서 접근하거나, 경쟁 상황을 지켜보며 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 95,000,000원 ~ 99,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.