나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4221 [1] 서울특별시 강서구 공항동 664 위하우스 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운정 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 '송정중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 '송정역(5호선)'이 소재하는 등 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 중 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2021.12.24.) 외벽 : 치장 벽돌 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공항동 664 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임. 본건 등기사항전부증명서상 임차권 설정 등기(2024년 4월 26일 제85635호)가 되어 있음.(임차보증금 금 305,000,000원)

물건 비고

임차인 표혜성의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 664 위하우스 제6층 제601호에 소재한 도시형생활주택입니다.

본건은 2026타경4221(1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2021년 12월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 6층에 위치하고 있으며, 건물의 전유 면적은 18.30㎡(약 5.54평)입니다.

토지 면적은 11.76㎡(약 3.56평)이며, 감정평가액은 242,000,000원입니다.

경매 채권자는 주 *입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 '송정중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경으로는 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 '송정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 북측으로 약 8m, 서측으로 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 시설 분석 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항과 인접하여 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리금융캐피탈주식회사(갑3, 2023.02.03. 접수)

총 채권액: 355,958,467원

임차인 현황:

* 임차인: BAASANSURENMUNKHGAL (B )

보증금: 0원

전입일자: 2024-09-20

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인입니다.

* 임차인: BILEGTSETSEGUCHRAL (B )

보증금: 0원

전입일자: 2024-09-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인입니다.

* 임차인: 유소연 (유 )

보증금: 0원

전입일자: 2025-07-09

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인: 표혜성)

보증금: 305,000,000원

전입일자: 2022-04-19

확정일자: 2022-04-04

배당신고일자: 2024-04-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인으로 분류되나, HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 따라 매수인의 권리관계에 매우 중요한 영향을 미칩니다.

주의사항 및 인수조건:

본건 매각은 임차인 표혜성의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련하여 특별한 조건이 부가됩니다. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG가 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액에 대해 매수인이 별도로 청구할 수 없음을 의미합니다.

인수되는 권리:

상기 HUG 인수조건에 따른 임차보증금 반환 청구권 포기 조건이 사실상 매수인이 부담해야 할 잠재적 위험으로 작용할 수 있습니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 총 10세대가 거주하는 단지형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 비교적 신축(2021년 준공) 건물입니다.

주변 빌라 및 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 18.8㎡(2001년 준공)의 물건이 2026년 7월 1일 14,500만원(약 771,277원/㎡)에 거래되었습니다. 또한, 전용면적 27.18㎡(2016년 준공)의 물건은 2026년 7월 25일 22,000만원(약 809,415원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 18.30㎡(약 5.54평)의 전용면적을 가지며, 2021년에 준공되어 신축이라는 점에서 시세 대비 높은 가치를 인정받을 수 있습니다. 주변 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 150,000,000원에서 180,000,000원 사이로 추정됩니다.

생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 송정역 인근 상권 및 공항시장 등 전통시장 이용이 가능합니다.

1.4. 잠재적 리스크

HUG 임차보증금 관련 조건: 가장 큰 리스크는 HUG 임차보증금 305,000,000원에 대한 부담입니다. 매각 조건에 따라 잔액에 대한 청구권을 포기해야 하므로, 경매 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 그 차액만큼의 손실이 발생할 수 있습니다. 본건 감정가(242,000,000원)가 HUG 보증금(305,000,000원)보다 낮다는 점에서, 배당으로 전액 회수가 어려울 가능성이 높습니다.

공항 관련 규제: 공항 인근 지역으로 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등 항공 관련 법규의 제한을 받습니다.

토지거래허가구역: 지정 기간 및 조건에 따라 토지 거래에 제약이 있을 수 있습니다. (2024.09.10 ~ 2029.09.09, 외국인 등 대상, 아파트/연립/다가구/단독 용도 등)

1.5. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 소형 도시형생활주택으로, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 송정역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

그러나 HUG 임차보증금 305,000,000원에 대한 매수인의 청구권 포기 조건은 매우 신중하게 검토해야 할 핵심적인 리스크입니다. 이 조건으로 인해 실질적인 총 매입 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있으며, 이에 대한 철저한 법률적, 재정적 분석이 선행되어야 합니다.

1.6. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 지하철 5호선 송정역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 소형 면적(18.30㎡)으로 1인 가구나 소규모 투자에 적합합니다.

1.7. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 150,000,000원에서 180,000,000원 범위로 추정됩니다.

다만, HUG 임차보증금 305,000,000원에 대한 청구권 포기 조건은 매수인의 실질적인 투자 비용에 큰 영향을 미칩니다. 경매 배당으로 HUG 보증금이 전액 회수되지 못할 경우, 매수인은 해당 금액만큼의 손실을 감수해야 할 수 있습니다.

따라서, 이러한 잠재적 위험 요소를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 시장 가치 하단 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 (만원 단위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.