나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4210 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-358 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 주상용건물 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 '5호선 화곡역'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 1층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽: 드라이비트마감 및 일부타일마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 완경사지 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 4~5미터 및 북서측으로 노폭 3미터 수준 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 절대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4210 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-358 제1층 제102호 (신주소: 서울특별시 강서구 까치산로4길 75-47)

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.07㎡ (약 6.98평)

건물면적: 46.85㎡ (약 14.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축 연도: 2002년

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트조, 평스라브 지붕

총 층수: 4층 (본건은 1층)

전유부 호수: 102호

1.4. 권리 내역

말소기준권리: 2023년 1월 11일자 강서구 압류 (갑10)

총 등기부채권액: 229,460,434원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 주상용 건물 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

김포국제공항과 인접하여 항공기 소음 영향권에 속할 수 있음.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건은 인접 도로대비 완경사지 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

남서측으로 노폭 4~5미터 및 북서측으로 노폭 3미터 수준의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 현재 시점에서 토지거래허가구역 지정기간 만료 또는 연장 여부 확인 필요.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

소유권 변동: 윤주연(2013), 김세진(2014), 박동석(2020) 순으로 소유권 이전.

말소될 권리: 압류, 가압류, 강제경매 등 다수 (갑6~갑12, 갑14~갑21 등).

주택임차권: 을9 (박현수), 금액 151,000,000원, 전입 2022.07.28, 확정 2022.06.27. 대항력 없음, 말소 예정.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (박현수)

보증금: 151,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-28

확정일자: 2022-06-27

배당신고일자: 2025-01-16

대항력: 없음

비고: 주택임차권등기.

3.3. 매각 조건

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. (HUG 인수조건 변경)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

2019년식 다세대주택 (19.98㎡): 216,000,000원 (2026년 7월)

1986년식 다세대주택 (37.44㎡): 150,000,000원 (2026년 7월)

2002년식 다세대주택 (37.56㎡): 160,000,000원 (2026년 7월)

4.2. 시세 분석

본 물건은 2002년식 다세대주택으로 전용면적 46.85㎡ (약 14.17평)임.

비교 대상 중 2002년식 37.56㎡가 160,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 면적 증가분을 반영하면 시세는 160,000,000원 이상으로 추정됨.

2019년식 신축 건물의 높은 시세(21,600만원)는 신축 프리미엄으로 판단되며, 본건과 직접 비교하기는 어려움.

감정가 177,000,000원은 2002년식 거래 사례 대비 합리적인 수준으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

소규모 근린생활시설 및 주상용 건물이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 주거 환경

다세대주택 및 단독주택 등이 밀집한 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

김포국제공항 인근으로 항공기 소음의 영향을 받을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인(주택도시보증공사) 관련 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건 이행이 매수인에게 요구됨. 매각 조건 및 관련 절차에 대한 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 건물 노후화

2002년식 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 토지이용 제한

김포국제공항 인근으로 중요시설물보호지구, 절대보호구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있음.

토지거래허가구역에 해당하며, 매수인의 허가 여부 및 절차 확인이 필수적임.

6.4. 항공기 소음

김포국제공항 인근 지역으로, 항공기 소음으로 인한 생활 불편 및 부동산 가치 하락 가능성이 존재함. 소음 피해 지원 대상 여부 및 관련 정책을 확인하는 것이 좋음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역과 초등학교가 인접하여 입지 조건이 양호함. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 정리될 예정이며, 임차인 관련 조건은 매각 조건으로 명확히 제시되어 있어 인수 부담은 적을 것으로 판단됨. 다만, 2002년식 건물의 노후화, 항공기 소음, 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 평가되며, 조건을 충족하며 낙찰받을 경우 안정적인 투자 또는 실거주 목적에 부합할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 학세권 입지: 지하철역과 초등학교 인접으로 생활 편의성 우수.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 권리 소멸 예정으로 명확한 권리 분석 가능.

* HUG 조건부 매각: 임차인 관련 위험 요인이 매각 조건으로 명시되어 있어 인수 부담 사전 관리.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 및 건물 연식 고려 시 경쟁력 있는 가격.

9. 예상 입찰가

감정가: 177,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건(2002년식, 46.85㎡)의 예상 시세는 17,000,0000원 ~ 19,000,0000원 범위로 추정됨.

대항력 있는 임차인이 없고, HUG 관련 조건이 명확한 점을 감안하여 감정가 수준 또는 근접한 가격으로 입찰 고려 가능.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

최적 입찰가 제안: 178,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.