나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4257 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 「서울문성초등학교」 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 동측 인근에 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통 이하임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상8층건 내 제2층 제201호로서 (사용승인일: 2019.05.20) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사 지대에 있는 가장형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4257 (1)

• 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제2층 제201호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 251,000,000원

• 토지면적: 11.41㎡ (약 3.45평)

• 건물면적: 25.28㎡ (약 7.65평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

• 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 「서울문성초등학교」 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

• 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

• 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

• 본건의 말소기준권리는 2023년 8월 22일 서초세무서장의 압류(갑7)입니다.

• 매각으로 인해 소유권, 소유권 이전, 임차권(을3, 김 ), 압류, 가압류, 강제경매 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

• 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 15일

* 확정일자: 2021년 11월 15일 (등기부상 기준)

* 배당신고일자: 2023년 12월 15일

* 대항력: 없음

4. 상권분석

• 본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 지역 내 수요를 기반으로 합니다.

• 서울문성초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

• 다세대·연립주택 위주로 형성된 지역 특성상, 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

5. 생활정보

• 건물은 2019년 5월 20일 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택입니다.

• 내부 구조는 방 2개, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 이용 중에 있습니다.

• 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

• 교통은 동측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 교통 여건은 보통 이하로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

• 주택임차권 및 승계인의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각:

* 본건은 임차인 김 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 이는 채무자가 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 차단하기 위한 조건으로, 매수인은 이 조건을 명확히 인지하고 향후 법적 절차를 준수해야 합니다.

* 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

• 복잡한 권리관계: HUG의 가압류 및 강제경매, 기타 압류 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 최종적으로는 모두 말소될 예정이나, 인수되는 권리가 없는지 최종 확인이 필요합니다. (본건은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'만 명시되어 있으나, 지상권 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

• 토지이용계획 및 제한사항: 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법규상 제한이 존재하므로, 매수인의 토지 이용 계획에 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

• 본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 감정가는 2억 5,100만원입니다.

• 매각 조건의 핵심은 임차인(HUG 승계)의 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건입니다. 이 조건이 명확히 이행되는지 철저히 확인해야 합니다.

• 대항력 없는 임차인으로 권리 문제는 정리될 것으로 예상되나, 조건부 매각의 특성상 인수되는 권리가 없음을 재차 확인하는 것이 중요합니다.

• 인근 지역의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

• 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 직접 경매를 신청하여 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

• 2019년 사용승인된 건물로 신축급에 해당하여 즉시 활용이나 임대가 용이합니다.

• 매각 조건으로 임차인의 권리가 소멸되므로, 인수되는 보증금 부담이 없습니다.

• 독산동은 지속적인 개발 및 교통 개선이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

• 인근 유사 물건 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택은 공급면적 약 7.65평 기준으로 1평당 약 2,100만원에서 3,600만원 수준으로 거래되고 있습니다.

• 본 건물의 면적(7.65평)과 건축 연도(2019년)를 고려할 때, 보수적으로 평당 약 2,800만원으로 산정 시 예상 시가는 약 214,200,000원 수준으로 추정됩니다.

• 감정가 251,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크와 시장 상황을 고려하여 본건의 적정 입찰가는 210,000,000원에서 240,000,000원 사이로 판단됩니다.

• 다만, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 권리 관계 최종 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.