나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4223 [1] 서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제102동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2026.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 "서울강서초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4223 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제102동 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 280,000,000원

토지면적: 22.39㎡ (약 6.77평)

건물면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보: 본건은 웨인빌 건물로, 2019년 건축되어 2020년 1월 3일에 사용승인되었음. 철근콘크리트 구조이며, 지하 0층, 지상 6층 건물 중 제3층 제301호임. [cite: _JSON_건축물표제부_총괄표제부_, _JSON_건축물표제부_표제부_, _JSON_건축물표제부_전유부_]

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울강서초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임. [cite: _Appraisal_Summary_위치_및_주위환경_]

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. [cite: _Appraisal_Summary_교통상황_]

도로상태: 본건은 건물 북측 및 서측으로 외곽 공도와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함. [cite: _Appraisal_Summary_인접_도로상태등_]

1.2. 권리분석

채권자 및 경매 구분: 본 건은 주OOOOOOO를 채권자로 하는 부동산강제경매 사건임.

말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 28일 접수된 인천세무서장의 압류임. [cite: _집합건물_등기부요약_갑3_]

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최누리)

* 보증금: 273,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-18

* 확정일자: 2022-06-03

* 배당신고일자: 2024-06-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. 임차인 최누리 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. [cite: _임차인_현황_, _물건명세서_참고사항_]

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사비에스건설하우징 (2020-01-21)

* 소유권이전: 김기용 (2020-08-27)

* 주택임차권: 최누리 (273,000,000원, 2024-06-19 말소 예정이나 조건부 매각) [cite: _집합건물_등기부요약_을3_]

* 압류: 인천세무서장 (2023-02-28) - 말소기준권리

* 압류: 양천구 (2024-02-14)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (273,000,000원, 2026-03-19)

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 모든 권리(압류, 근저당, 임차권 등)는 소멸될 예정임. 다만, 물건명세서상의 임차인 관련 조건(보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소)이 이행되는 것을 전제로 하므로, 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 함.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 양천구 신월동의 주택가 지역에 위치하며, 북서측에 서울강서초등학교가 인접해 있음. 주변에 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능한 지역임. 특정 상업지역이나 중심상업지구와는 거리가 있어, 대규모 상업 활동이 활발한 지역은 아니나, 지역 주민의 소비 수요를 충족시키는 수준의 상권을 형성하고 있음.

1.4. 생활정보

주변 시설: 서울강서초등학교가 인접하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호함.

교통: 인근에 위치한 노선버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능함.

편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 특수 조건: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(최누리/주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 만약 임차인이 이 조건을 이행하지 않을 경우, 매수인이 추가적인 보증금 관련 분쟁에 휘말릴 가능성이 있으므로, 입찰 전 해당 조건의 명확한 이해와 수락이 필수적임.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종구역, 수평표면구역, 진입표면구역), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 대상자에게는 거래에 제한이 있을 수 있으며, 지정 기간이 남아있음 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 이러한 제반 제한 사항들은 향후 재산권 행사 및 개발에 영향을 미칠 수 있으므로 사전 확인이 필요함. [cite: _Appraisal_Summary_토지이용계획_및_제한상태_]

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택(웨인빌 102동 301호)으로, 감정가는 2억 8천만원임. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸 예정으로, 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있음. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 관련 특수한 매각 조건이 존재하므로, 이에 대한 철저한 검토가 선행되어야 함. 주변 주택가 환경과 교통 편리성은 보통 수준이며, 여러 토지이용계획상의 제한이 존재함.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2019년 건축)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 도시형생활주택으로서 실거주 및 임대 수요를 기대할 수 있음.

등기부상 모든 권리가 소멸되는 경매 물건으로, 권리상 안전성이 높음 (단, 임차인 조건 확인 필수).

2026년 5월에 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 2억 1천만원에서 3억 2천 9백만원 사이에 거래된 사례가 있어, 현재 시세 대비 감정가(2억 8천만원)는 다소 높은 편이나, 적정 입찰가를 고려할 경우 시세 차익을 기대할 수 있음. [cite: _최근_매매_JSON_정보_1_, _최근_매매_JSON_정보_2_, _최근_매매_JSON_정보_3_]

본 건 소재지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았음.

1.8. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석:

* 2026년 5월, 55.27㎡ 연립주택(3층, 1981년식)이 21,000만원에 거래됨 (평당 약 1,257만원).

* 2026년 5월, 52.41㎡ 다세대주택(6층, 2017년식)이 30,200만원에 거래됨 (평당 약 1,816만원).

* 2026년 5월, 55.56㎡ 다세대주택(2층, 2019년식)이 32,900만원에 거래됨 (평당 약 1,849만원). [cite: _최근_매매_JSON_정보_1_, _최근_매매_JSON_정보_2_, _최근_매매_JSON_정보_3_]

시세 분석:

본건은 건물면적 35.70㎡ (약 10.8평)이며, 감정가는 280,000,000원 (평당 약 2,592만원)임. 최근 거래된 유사한 신축 다세대주택의 평당 시세(약 1,800만원 초반)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 상대적으로 높은 편임.

예상 입찰가 산정:

본건의 가장 큰 리스크는 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건임. 인수되는 보증금은 없으나(인수 보증금 합계: 0원), 임차인과의 협의가 원활하지 않을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있음. 이러한 리스크와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

주변 신축 다세대주택의 평당 시세(약 1,850만원)를 기준으로 본건 면적(10.8평)에 적용하면 약 1억 9,980만원 (약 2억원) 수준임.

이에 따라, 잠재적 리스크 및 협상 여지 등을 고려하여, 1억 9,000만원에서 2억 3,000만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장함. 입찰 전 반드시 임차인 관련 조건의 이행 여부 및 관련 서류를 철저히 확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.