나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4227 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제10층 제1012호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 "영등포역" 북서측 인근에 위치하는 부동산 으로서, 본건 주위로는 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(영등포)역 및 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕지붕 13층 건물 내 제10층 제1012호 건으로서,(사용승인일:2021.01.26.) 외벽 : 돌붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 오피스텔로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의),가 축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시 계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(( 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026 .8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가 대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4227 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제10층 제1012호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용 사용)

* 토지면적: 4.12㎡ (약 1.25평)

* 건물면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

* 감정가: 235,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 사용승인일: 2021년 1월 26일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 영등포동1가, "영등포역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주위로는 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 영등포역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 매우 양호합니다.

* 토지: 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2022카단105682 (주택도시보증공사의 가압류) 2022.11.10 접수.

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 등기된 권리 및 임차권이 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리사항:

* 갑9: 주택도시보증공사 강제경매 (2026.03.19 접수)

* 을1: 곽한솔 주택임차권 (230,000,000원, 2022.01.14 전입/확정) - 본 매각 조건에 따라 말소 예정입니다.

* 주의사항: 임차인 곽한솔 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 영등포역 인근의 활성화된 상업지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 오피스텔, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 유동인구가 많아 상권 이용이 활발합니다.

* 다양한 근린생활시설 및 업무시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 영등포역 인근에 위치한 롯데백화점, 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰과 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선, ITX, KTX 등이 정차하는 영등포역을 중심으로 광역 교통망 이용이 매우 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 의료시설: 인근에 종합병원 및 다수의 의원급 의료기관이 소재하고 있어 의료 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 오피스텔이 밀집된 지역으로 주거 편의성이 높으며, 주변 녹지 공간 접근성도 양호한 편입니다.

* 주변 검색 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주거용 오피스텔: 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중이므로 추후 용도 관련 행정적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 본 경매 물건의 경우 '오피스텔'로 명확히 구분되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 관련 조건: 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 매각의 핵심 조건이므로, 해당 조건의 명확한 이행 여부 및 관련 절차 확인이 중요합니다.

* 높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 1,008,000,000원에 달하여 채무 불이행으로 인한 강제경매 개시의 원인이 되었으나, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 영등포구의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치한 오피스텔입니다.

* 2021년 준공된 신축급 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 임차인 관련 매각 조건이 명확하게 제시되어 있어, 해당 조건에 따른 절차 진행이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 영등포역 초역세권으로 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2021년에 준공되어 비교적 최신식 건물입니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리상 하자 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 소형 면적: 17.63㎡ (약 5.33평)의 전용면적으로 소액 투자자에게 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 235,000,000원

* 최근 매매 사례: 제공된 JSON 정보에 따르면, 2026년 2월 4일에 동일 건물(명남더블레스)의 17.63㎡ 면적이 23,500만원 (2억 3천 5백만원)에 거래된 기록이 있습니다. 이는 감정가와 동일한 금액입니다.

* 시세 분석: 해당 면적의 오피스텔이 감정가 수준에서 최근 실거래가 이루어진 점을 감안할 때, 본 물건의 감정가는 시장 시세에 부합하는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 없는 조건부 매각임을 고려하여, 보수적으로 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 이에, 예상 입찰가는 235,000,000원 ~ 258,500,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.