나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4196 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제6층 제607호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제6층 제607호로서, (사용승인일: 2013.09.16) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: 시스템 창호임.

이용상태

원룸형 주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방시설, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4196 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제6층 제607호

건물명: 비즈트위트 오렌지

용도: 도시형생활주택(원룸형) / 오피스텔

건축년도: 2013년

감정가: 119,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 2.43㎡ (약 0.73평)

토지지분: 2.4299㎡ (약 0.73평)

건물면적: 15.54㎡ (약 4.70평)

건물지분: 15.54㎡ (약 4.70평)

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25. 기간)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 2호선 및 1호선 신도림역이 인접해 있어 더블 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건은 인접 도로 및 토지 대비 평지에 위치한 가장형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원 2026타경4196 (부동산강제경매, 채권자: 서울보증보험).

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인 : 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 118,800,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2023-04-26

* 확정일자: 2023-04-09

* 배당신고일자: 2025-06-26

* 대항력: 없음. (주택임차권 등기 말소 예정)

* 임차인 : 조재환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-02-10

* 대항력: 있음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부 현황

* 소유권보존 (2013-10-02): 주식회사문영종합개발

* 소유권이전 (2015-11-11): 박상무

* 주택임차권 (2025-06-26): 한국토지주택공사 (118,800,000원, 말소 예정)

* 소유권이전 (2023-05-02): 강태희

* 강제경매 (2026-03-18): 서울보증보험 (120,352,536원, 말소기준권리)

3.4. 특이사항 및 주의사항

* SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인 관련 조건 매각.

* 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

* 조재환 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로, 명도 협상 및 법적 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 구로동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 신구로초등학교 인근 지역으로, 주거 밀집 지역 내 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 인근에 영등포농협 하나로마트 구로본점(374m), 롯데슈퍼프레시 대림점(418m), 이마트 신도림점(506m) 등 대형 마트와 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 상권 특징

소형 면적의 오피스텔 및 도시형생활주택이 많아 1인 가구 및 소규모 가구의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 최근 개발이 활발한 지역은 아니지만, 신도림역과 인접한 입지로 인해 꾸준한 수요가 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서울신구로초등학교: 도보 약 3분 (292m)

* 영림중학교: 도보 약 5분 (379m)

* 신도림고등학교: 도보 약 9분 (700m)

5.2. 교통시설

* 인근 버스정류장 다수 위치

* 지하철 2호선 및 1호선 신도림역: 도보 약 5~7분 (439m~467m)

5.3. 편의시설

* 구로 밸리몰: 차량 이용 시 접근 가능

* 테크노마트 주변 시설 이용 가능

* 다수의 마트, 병원, 금융시설 등 도심 편의시설 이용 용이

* 구로구는 다양한 연령대를 위한 종합사회복지관, 키즈카페, 청소년 문화의집, 서울50+센터 등을 운영하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도 문제

조재환 임차인이 대항력(2026.02.10 전입)을 보유하고 있으나 보증금 및 차임이 0원입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 지연을 야기할 수 있으며, 권리 분석 시 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. SGI 인수조건 및 대항력 포기조건 관련 복잡성

서울보증보험(SGI) 관련 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각은 매수자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 해당 조건의 이행 여부 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 내부 상태 불확실성

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인해 정확한 내부 구조, 이용 상태, 확장 여부 등을 파악하기 어려워 실제와 다를 가능성이 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 구로동에 위치한 비즈트위트 오렌지 건물 내 소형 주거용 오피스텔(도시형생활주택)입니다. 2013년에 건축된 비교적 현대적인 건물로, 신구로초등학교 인근에 자리하며 신도림역 등 더블 역세권의 교통 편리성을 갖추고 있습니다. 주변 편의시설 및 교육시설 이용이 용이한 편입니다.

다만, 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '조재환'이라는 임차인이 대항력을 보유하고 있으나 보증금 및 차임이 0원이라는 점입니다. 이는 향후 명도 과정에서 불확실성을 내포하고 있어, 매수인의 신중한 접근이 요구됩니다. 반면, 서울보증보험(SGI) 관련 임차인의 대항력 포기조건 매각 등은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 구로구 신도림역 인근의 역세권 입지로, 향후 교통망 확충 및 지역 개발 시 가치 상승 기대.

* 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물로, 현대적인 시설 유지.

* 작은 면적(약 4.70평)으로 1인 가구 및 투자용으로 접근 용이.

* 기존 임차인 관련 권리관계 정리가 매수인에게 유리하게 작용할 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 119,000,000원

주변 부동산 정보 분석 결과, 비즈트위트 오렌지 건물의 유사 면적 오피스텔의 매매가는 약 1.5억 ~ 2.1억 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 119,000,000원으로, 면적 및 입지 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

그러나 '조재환' 임차인의 대항력 보유(보증금 0원)라는 명도 리스크를 고려하여, 감정가 대비 약 10% ~ 15% 수준의 할인을 적용한 금액을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 119,000,000원 * 0.85 = 101,150,000원

* 적정 목표 입찰가: 약 101,000,000원

본 입찰가는 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.