나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100530 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 757 역삼래미안 108동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "역삼중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 아파트, 다세대주택 등으로 형성되는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "역삼래미안 및 역삼이편한세상" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 한티역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 21층건(사용승인일: 2005.10.26.)중 제1층 제102호 기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,박공지붕 15층건(사용승인일: 2005.12.16.)중 제1층 제104호 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

기호(1)은 아파트로 이용중이며, 기호(2)는 어린이집으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 다소 경사를 이루고 있는 장방형에 가까운 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "역삼래미안" 북측 및 "역산이편한세상" 남측으로 선릉로69길 등 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 757번지 : 제3종일반주거지역, 용도구역기타((역삼)주구중심-4 저촉), 지구단위계획 구역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한 허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가 구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임. 토지 764번지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지 거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12. 31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임. 토지 805-56번지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(토지전산망의 내용 은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지 거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12. 31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임. 토지 755-4번지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합) 상대 보호구역(2018-03-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고 사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선지정 (도로경계선에서3미터후퇴), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가 구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100530 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 757 역삼래미안 108동 1층102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 3,290,000,000원

* 토지면적: 39.25㎡ (약 11.87평)

* 토지지분: 39.25343801478059㎡ (약 11.87평)

* 건물면적: 80.87㎡ (약 24.46평)

* 건물지분: 80.87㎡ (약 24.46평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국투자저축은행)

* 주요 특징: 유동화 물건, 공동담보

* 건물명: 역삼래미안

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 21층 건물 중 1층, 사용승인일 2005년 10월 26일.

* 아파트 전용면적: 80.87㎡ (약 24.46평)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "역삼중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건이 속한 "역삼래미안" 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 한티역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 단지 북측 및 남측으로 선릉로69길 등 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 대상 및 아파트 용도에 한정된 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 3월 31일 접수된 전권호 근저당권(을4)입니다.

* 등기부 요약: 소유권 보존(갑1), 소유권 이전(갑4), 다수의 근저당권(을4, 을5, 을7, 을12, 을13, 을16) 및 임의경매(갑11) 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 채권 총액: 2,916,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전권호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 27일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 전권호는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거용 아파트로, 주변에 근린생활시설, 아파트, 다세대주택이 혼재된 전형적인 강남구의 주거 밀집 지역입니다.

* 역세권(한티역) 인근에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 북동측 인근에 역삼중학교가 위치합니다. (상대보호구역에 해당하므로 교육청 확인 필요)

* 교통시설: 수인분당선 한티역 도보 4분 거리에 위치하며, 인근에 버스정류장도 다수 소재합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 상업시설, 롯데백화점, 이마트 등 대형 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 본건이 속한 역삼래미안 단지 외에도 인근에 다른 아파트 단지들이 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2026.12.31까지)이 잔금 납부 시기와 겹칠 수 있으므로, 허가 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 전권호는 대항력이 없으나, 보증금/차임이 0원으로 기재된 특이사항에 대한 심층 확인이 필요합니다.

* 건물 현황 조사 시, 발코니 확장 등 내부 구조가 집합건축물대장등본과 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 경매 물건은 서울 강남구 역삼동의 역세권 아파트인 역삼래미안 단지 내에 위치한 108동 1층 102호입니다.

* 뛰어난 입지 조건과 잘 갖춰진 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

* 권리관계는 비교적 명확한 편이나, 유동화/공동담보 물건이라는 점과 토지이용계획상의 여러 제한 사항, 특히 토지거래허가구역 지정은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남 핵심 지역(역삼동)의 역세권 아파트라는 점.

* 안정적인 주거 수요와 향후 가치 상승 가능성.

* 잘 정비된 단지 내/외부 인프라.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 3,290,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 중 2026년 7월 80.87㎡ 면적의 300,000,000원(3억원) 거래가는 본건의 감정가 32.9억원과 비교할 때 매우 큰 괴리를 보이며, 해당 정보는 오류이거나 본건과 직접 비교하기 어려운 특수한 경우일 가능성이 높습니다. 따라서 이 정보는 입찰가 산정에 참고하기 어렵습니다.

* 최신 시세 정보에 따르면, 역삼래미안 33평(80.87㎡)의 실거래가는 2026년 7월 30억원, 2026년 5월 31억원, 32.2억원 등 감정가와 유사하거나 다소 낮은 수준을 보이고 있습니다.

* 본 물건은 인수할 권리(보증금)가 없으며, 토지거래허가구역 지정 기간(2026.12.31까지)을 고려하여 잔금 납부 일정을 조율해야 합니다.

* 상기 시세 정보를 바탕으로 보수적인 접근과 함께 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가: 2,900,000,000원 (29억원)

* 상기 입찰가는 일반적인 추정치이며, 실제 입찰 전 반드시 최신 실거래가, 주변 시세, 본건의 현황(하자 등)을 면밀히 조사한 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.