나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경702 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 976-21 나린하임 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2017.03.09) 외벽 : 타일 및 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 왕복2차선 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 976-21번지 나린하임 제2층 제203호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경702 (1)이며, 감정가는 230,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 주식회사신한은행의승계인에프에스제이2509이며, 유동화물건으로 분류됩니다.

토지면적은 18.29㎡(약 5.53평)이고, 건물면적은 29.04㎡(약 8.78평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 강서구청 남측 인근 지역에 속합니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

대중교통 이용은 인근에 노선버스정류장이 있어 보통 수준으로 평가됩니다.

대상 물건은 남동측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 8월 30일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부 상 을구의 근저당권 및 질권 등은 말소기준권리 이하의 권리이므로, 본 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 일반적인 집합건물인 도시형생활주택에서는 해당 사항이 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 여부 및 명도 관련하여 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

등기부 요약:

소유권은 강탁희 외 1명에서 시작하여 공유자 전원 지분 이전, 그리고 2026년 3월 10일 상속(정경진 외 3명)으로 등기되었습니다.

현재 채무로는 신한은행 근저당(99,000,000원)을 비롯하여 엘스타파이낸스대부주식회사 근저당(39,000,000원) 및 예가람저축은행의 질권 등이 등기되었으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

경매 신청 채권자는 주식회사신한은행의승계인에프에스제이2509이며, 임의경매 개시 결정 금액은 76,977,152원입니다. 등기부상 채권 총액은 138,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 기능을 중심으로 하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 접근성이 보통 수준이므로, 지역 내 유동인구 확보에는 긍정적일 수 있습니다.

다만, 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있어 전문적인 상권 분석보다는 지역 기반의 상권으로 이해하는 것이 타당합니다.

1.4. 생활정보

주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육 환경으로는 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하므로, 강서교육지원청을 통해 정확한 범위를 확인해야 합니다.

인근 강서구청 주변으로 의료시설 이용이 가능합니다.

제공된 정보만으로는 공원 등 녹지 공간에 대한 구체적인 파악은 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 자산유동화전문회사(AMC)가 채권을 양수도 받아 경매를 진행한 경우입니다. 채권 양수도 과정이나 원 채권자와의 관계에서 발생할 수 있는 특이사항에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발, 거래 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

특히, 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 5일 지정, 2029년 9월 9일까지)으로, 외국인 등 특정 대상자의 경우 용도에 따라 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타나거나 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축물 대장상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 등재되어 있으며, 집합건축물대장 상 특이사항은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 소재한 2017년 준공의 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 속합니다.

감정가는 2억 3천만원이며, 주변 교통 여건은 보통 수준입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하로 정리될 것으로 예상되나, 임차인 보증금 미상 및 유동화 물건이라는 점, 그리고 복잡한 토지이용계획 및 허가구역 지정 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 입지 및 건물 상태는 양호하나, 다수의 법규 제한 사항과 임대차 관계의 불확실성은 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

2017년에 사용 승인된 건물로, 비교적 신축이라 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

화곡동 지역의 주거 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

감정가가 현재 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 21일, 19.98㎡ (약 6.04평) 거래가 21,600만원

- 2026년 7월 16일, 37.44㎡ (약 11.32평) 거래가 15,000만원

- 2026년 7월 02일, 37.56㎡ (약 11.36평) 거래가 16,000만원

본 물건의 전용면적은 29.04㎡ (약 8.78평)입니다. 가장 유사한 면적인 19.98㎡의 거래가(21,600만원)를 기준으로 환산 시, 평당 약 1080만원으로 산출되며, 이에 따라 본 물건의 시세는 약 31,400만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 230,000,000원보다 높은 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가(19.98㎡ 기준 약 31,400만원)를 고려할 때, 감정가 230,000,000원은 현재 시장 가치보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 공항 관련 보호구역 등은 향후 매각 및 재매각 시 제약이 될 수 있습니다. 또한 임차인 보증금이 미상인 점 등 불확실성 요인을 감안해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 100% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 290,000,000원 선에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.