나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4176 [1] 서울특별시 강서구 방화동 841 장미아파트 제103동 제10층 제1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "정곡초등학교" 남서측 인근에 위치하는 '장미아파트 ' 제103동 제10층 제1004호로서, 인근은 아파트 등 공동주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생 활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "방화역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 제10층 제1004호로서, 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 접하며, 본건 서측으로 노폭 약 40미터, 남측 으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접 합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평 표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26 ~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관 한허가구역(용도 : 아파트, 기간 : 2025.10.20 ~ 2026.12.31.), <추가기재>공동주택(자세한 사항은 도시계획과 문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4176 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 애큐온저축은행

* 감정가: 466,000,000원 (4억 6천 6백만 원)

1.2. 물건 상세내역

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 841 장미아파트 제103동 제10층 제1004호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 26.44㎡ (약 8.00평)

* 건물면적: 39.96㎡ (약 12.09평) (전용면적 39.96㎡)

1.3. 아파트 정보

* 아파트명: 방화1단지(장미)

* 주소: 서울특별시 강서구 방화동 841

* 사용승인일: 1994년 07월 29일

* 총 동수: 3동

* 총 세대수: 387세대

* 최고층: 15층

1.4. 등기부 요약

* 집합건물 등기부 상 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 내역 확인됨.

* 말소기준권리(을6, 2014-06-23, 우리은행 근저당) 이하 모든 권리가 말소 처리되어 있어, 매수 시 권리 인수 부담이 없음.

* 등기부채권 총액: 485,500,000원 (매각으로 소멸될 채권)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "정곡초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트 등 공동주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있어 제반 차량의 진출입이 용이함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 5호선 "방화역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로상태

* 본건 아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접함.

* 본건 서측으로 노폭 약 40미터, 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 본 물건은 서울남부지방법원 2026타경4176호로 진행되는 부동산 임의경매 사건임.

* 등기부등본상 소유권 이전, 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기 내역이 확인됨.

* 말소기준권리인 우리은행 근저당(을6, 2014-06-23)을 포함하여 모든 권리(근저당, 임의경매)가 말소 예정으로, 낙찰 시 등기부상 모든 권리는 소멸됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원임.

* 현재 점유하고 있는 임차인이 있더라도, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되며, 보증금 관련 인수 부담이 없음.

3.3. 특이사항 (소멸되지 않는 권리)

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 관련 정보에서 지상권 등기는 확인되지 않음. (주의 깊은 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 지하철 5호선 방화역 역세권으로, 상업 및 업무 시설 접근성이 양호함.

4.2. 지역 특성

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 교육 시설(정곡초등학교)과 근접하여 가족 단위 거주자에게 선호될 수 있는 입지임.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

* 정곡초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

5.2. 편의 및 복지시설

* 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 방화역이 있어 서울 시내 접근성이 우수함.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

5.3. 단지 시설

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있음.

* 주차시설: 주차대수합계 124대 (지상 12대, 지하 5대)

* 전기차 충전기: 지상 6대

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 속함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰자가 외국인이거나 특정 용도로 토지를 취득하는 경우 허가가 필요할 수 있음 (해당 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25, 2025.10.20 ~ 2026.12.31). 경매 절차상 일반 매수자는 해당되지 않을 수 있으나, 관련 법규 확인 필요.

6.2. 건물 노후도

* 1994년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 공항 관련 규제

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법)에 해당하여 김포공항 인근에 위치함.

* 이로 인해 소음 발생 가능성이 있으며, 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 장미아파트 103동 10층 1004호로서, 지하철 5호선 방화역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리하며, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수한 편임.

* 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소 예정이며, 인수할 임차인의 보증금도 없어 권리 관계가 깨끗한 것이 큰 장점임.

* 다만, 1994년에 건축되어 건물 노후도가 있으며, 공항 인근 지역으로 소음 및 관련 규제에 따른 제약이 있을 수 있다는 점은 유의해야 할 부분임.

* 최근 유사 면적의 매매 사례가 감정가보다 높은 수준으로 거래된 점을 고려할 때, 시세 대비 저평가된 경매 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없음.

* 지하철 5호선 방화역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 향후 지역 개발 시 수혜 기대 가능.

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 초등학교가 인접해 있어 가족 단위 실수요자에게 적합.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적(39.96㎡)의 매매 사례가 2026년 7월 20일에 510,000,000원에 거래된 점을 참고함.

* 본건의 감정가는 466,000,000원으로, 최근 시세보다 낮게 책정되어 있음.

* 권리 인수 부담이 없고 입지가 양호한 점을 고려할 때, 최근 시세 수준 또는 약간의 프리미엄을 더한 가격으로 입찰하는 것이 적절해 보임.

* 이에, 예상 입찰가는 약 495,000,000원 ~ 515,000,000원을 고려해볼 수 있음.

* 본 보고서에서는 495,000,000원을 최적 입찰가로 제안함. (이 금액은 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.