나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경84 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1095 그랜드아이파크 제12층 제102-1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울강서경찰서" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 도보로 약 15분 거리에 지하철9호선 가양역이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상18층 건물 내 제12층 제102-1202호로서, (사용승인일 : 2010.06.30) 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감, 내벽 : -, 창호 : 샤시창 등임. 일련번호 2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상17층 건물 내 제8층 제103-803호로서, (사용승인일 : 2010.06.30) 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감, 내벽 : -, 창호 : 샤시창 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1의 대지는 사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 및 근린생활시설, 업무시설, 운동시설의 부지로 이용 중임. 일련번호 2의 대지는 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트), 제1종근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호 1과 2의 대지는 남동측으로 폭 약 30미터의 도로에 접하고, 북서측으로 8미터 정도의 후면도로에 접함. (일련번호 1의 대지는 강서구청입구교차로의 남서측에 접함.)

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03)임. 일련번호 2 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경84 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1095 그랜드아이파크 제12층 제102-1202호

용도: 아파트

감정가: 1,250,000,000원

토지면적: 25.68㎡ (약 7.77평)

건물면적: 149.32㎡ (약 45.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수산업협동조합중앙회 (추정)

특이사항: 중복병합사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울강서경찰서" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 9호선 가양역이 도보 약 15분 거리에 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 남동측으로 폭 약 30미터 도로, 북서측으로 8미터 후면도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 을1, 근저당권 (수산업협동조합중앙회, 2015.09.02 접수, 360,000,000원)

* 총 등기부채권액: 979,189,014원

* 주요 권리자: 수산업협동조합중앙회, 웰컴저축은행주식회사, 주식회사케이비국민카드, 중소기업은행 등 다수의 채권자가 존재합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

* 임대관계가 미상이므로, 해당 목적물에 대한 점유 현황 및 임차인의 대항력 유무를 별도로 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 이용 현황: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설: "서울강서경찰서"가 인근에 위치합니다.

* 주거 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집한 지역으로 주거 인프라가 형성되어 있습니다.

* 아파트 정보: 그랜드아이파크는 2010년 6월 30일 사용승인되었으며, 총 3개동, 159세대로 구성되어 있습니다. 최고층 18층, 최저층 7층입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 절차 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제가 적용되고 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 사항도 있습니다.

* 임대관계 미상: 점유자 또는 임차인의 보증금 및 차임이 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 감정가의 약 78% 수준으로 높아, 경매 취하나 취소 가능성은 낮으나, 채권자 간의 관계 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 그랜드아이파크 아파트로, 준수한 입지조건과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 교통은 지하철역까지 도보 15분 거리로 보통 수준이며, 주변에 다양한 편의시설이 혼재되어 있습니다. 다수의 채권자가 존재하고 중복병합사건으로 진행 중이며, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 권리관계 확인 시 주의가 필요한 부분입니다. 다양한 도시계획상 규제가 존재하므로, 건축 및 이용 관련 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 강서구 화곡동에 위치하여 지역적 가치가 있습니다.

* 교통: 지하철 9호선 가양역 접근성이 양호한 편입니다.

* 건축 연한: 2010년 사용승인으로 비교적 최신 축에 속합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 토지 가치도 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 그랜드아이파크 단지 내 유사 면적(149.32㎡)의 경우 2026년 6월 보증금 90,000,000원(월세 0원)에 거래된 사례가 있습니다. 동일 면적의 전용면적(excluUseAr)이 149.32㎡로 기재된 점으로 미루어, 해당 면적의 시세는 보증금 수준을 상회할 것으로 예상됩니다.

181. 17㎡ 면적의 매매 사례가 2026년 5월 8층에서 1,050,000,000원, 2026년 1월 18층에서 1,240,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(149.32㎡, 12층)의 적정 시세는 1,050,000,000원에서 1,150,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 1,250,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다. 따라서 현재 시세를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 1,050,000,000원 ~ 1,150,000,000원 범위로 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 105,000,000만원 ~ 115,000,000만원

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.