나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100539 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 872-18 현대빌라트 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘서울신봉초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있으 며 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 '서울대입구역(지 하철 2호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2008.10.30.) -외 벽 : 벽돌타일 붙임 마감 등, -창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6m 내외, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필 요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2021-02-04)(중앙동 (새싹마을) 관리형주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처 기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 소재지 및 건물 현황

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 872-18 현대빌라트 5층502호

* 건물 명칭: 현대빌라트

* 구분: 다세대주택

* 사용승인일: 2008년 10월 30일

3. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 22.08㎡ (약 6.7평)

* 토지 지분: 22.08㎡ (약 6.7평)

* 건물 면적: 36.92㎡ (약 11.2평)

* 건물 지분: 36.92㎡ (약 11.2평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

* 건물 용도: 다세대주택

4. 경매 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100539 (1)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 287,000,000원

5. 입지조건

6. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘서울신봉초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

7. 교통 여건

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 지하철 2호선 ‘서울대입구역’이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

8. 권리분석

9. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 11월 09일 접수된 이은경 근저당권 (120,000,000원)입니다.

* 본 경매 신청은 2026년 03월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (296,005,771원)입니다.

* 등기부상 다수의 압류 및 근저당, 임차권 등이 존재하나, 일반적인 매각 조건에 따라 대부분 말소될 것으로 보입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 소유권 변동은 여러 차례 있었습니다.

10. 임차인 현황

* 임차인: 주재우

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 16일

* 확정일자: 2021년 05월 24일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2023년 10월 18일

* 비고: 임차보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

11. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 근저당권, 압류, 강제경매개시결정 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 특별 매각조건에 따라, 임차인 주재우의 보증금 반환채권은 매수인에게 인수되지 않으며, 임차인이 대항력을 갖추고 있지 않으므로 보증금 부담이 없습니다.

12. 권리분석 요약

* 본건은 임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사 또한 매수인에게 대항력을 포기하는 특별 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 따라서 권리관계가 비교적 명확하며 안전한 편입니다.

13. 상권분석

14. 주변 시세

* 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례가 있습니다.

* 2022년 준공된 ‘성진리치빌6차’(39.75㎡)가 2026년 7월 3일 54,000만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,358만원 수준입니다.

* 2016년 준공된 ‘비쥬타운B’(26.98㎡)가 2026년 7월 1일 28,300만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,050만원 수준입니다.

* 본건(36.92㎡)의 감정가는 28,700만원으로, 3.3㎡당 약 777만원 수준입니다.

15. 유사 물건 비교

* 제시된 매매 사례 중 ‘성진리치빌6차’는 비교적 신축이며 면적이 넓어 높은 가격대를 형성하고 있는 것으로 보입니다. ‘비쥬타운B’는 준공 연도가 있으나 적정 수준의 가격으로 거래되었습니다.

* 본건은 2008년 준공으로 연식이 있으나, 봉천동 지역의 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

16. 생활정보

17. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

18. 교육시설

* ‘서울신봉초등학교’가 인근에 위치하고 있습니다.

* 본건은 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)으로 지정되어 있으며, 최종 확인은 동작교육청에서 필요합니다.

19. 잠재적 리스크

20. 법적/행정적 리스크

* 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* ‘정비구역(2021-02-04)(중앙동 (새싹마을) 관리형주거환경개선사업)’으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 시 건축 행위 등에 영향을 받을 수 있습니다. 이는 잠재적 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 상황에 따라 불확실성이 존재합니다.

* 교육환경보호구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 각종 법규의 적용을 받습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 경매 취득 시에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

21. 기타 리스크

* 감정평가액(28,700만원) 대비 임차인의 보증금(27,000만원)이 높아 보이지만, 본건은 임차인의 대항력이 없고 HUG의 조건 포기로 인해 매수인의 인수 부담은 없습니다.

* 제시된 주변 매매 사례와 감정가 사이에 시세 편차가 존재하므로, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 및 주변 시세 재확인이 중요합니다.

* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 주거지역 및 초등학교 인근이라는 점에서 혐오시설의 입지는 낮을 것으로 예상됩니다.

22. 종합 의견

* 본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, ‘서울신봉초등학교’와 ‘서울대입구역’ 인근에 있어 주거 및 교통 여건이 양호합니다.

* 특히, 임차인의 대항력이 없고 보증금 반환 채권을 승계한 주택도시보증공사가 매수인에 대한 권리를 포기하는 특별 매각 조건으로 인해, 매수인이 인수해야 할 임차보증금 부담이 없어 권리관계가 매우 명확한 장점이 있습니다.

* 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 기대할 수 있으나, 이는 사업 진행 상황에 따라 변동될 수 있는 요소입니다.

* 감정가와 제시된 주변 시세 간의 차이가 다소 존재하므로, 입찰 시에는 현장 확인 및 면밀한 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

23. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석이 매우 명확하고 안전합니다.

* 정비구역 지정: 향후 재개발 또는 주거 환경 개선 사업을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 양호한 입지: 지하철역 및 초등학교 인근으로 주거 편의성이 높습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 주변 최근 실거래가 대비 낮게 책정된 것으로 보여, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

24. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 28,700만원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 신축 다세대주택은 3.3㎡당 1,300만원 이상의 가격으로 거래되고 있으며, 본건의 감정가는 3.3㎡당 약 777만원 수준으로 시장가 대비 낮은 편입니다.

* 임차인 보증금 부담이 없고, 정비구역 지정 등 개발 호재를 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격까지도 고려해볼 수 있습니다.

* 적정 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 100% 수준에서 산정하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 244,000,000원에서 287,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 단, 첫 입찰임을 감안하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.