나이스옥션 법원경매 순천 2024타경60954 [4] 전라남도 순천시 상사면 비촌리 106-22 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2024.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 상사면 비촌리 소재 "비촌마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지방도변 농촌지대로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호 1, 2, 3), 8) 부정형 내지 세폭의 완경사 토지이고, 도로임.
-기호 4, 6) 완경사 지대 내 자체지면 평탄한 사다리형 토지이고, 주거나지임.
-기호 5, 7) 완경사 지대 내 자체지면 평탄한 사다리형 토지이고, 주거나지임.

인접 도로상태

-기호 1, 3) 세로(가).
-기호 2, 8) 소로한면.
-기호 4,6) 세로(가)이고, 기호 6)은 북측으로 기호 4 토지를 사이에 두고 세로(가) 있음.
-기호 5,7) 세로(가)이고, 기호 5)는 서측으로 기호 7 토지를 사이에 두고 세로(가) 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
-기호 2, 8) 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
-기호 3,4,5,6,7) 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-기호 1 토지의 공부상 지목은 전이고, 기호 2,3,8 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황 도로임.
-기호 4-7 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황 주거나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 연향동 소재 "풍덕초등학교" 북측 인근에 위치한 순천연향3지구 대주피오레 101동 7층 705호로서, 주위는 아파트단지, 주택 및 상가, 학교 및 편의시설 등으로 이루어져 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

101동 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층건 중 7층 705호로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인트마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 아스팔트 포장도로에 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각(수목 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2024타경60954 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOO (삼양신용협동조합)

감정가: 103,236,000원

작성일: 2026-03-04

1.2. 매각 대상 물건

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 두 개의 주요 자산에 대해 분석합니다. 첫 번째는 전라남도 순천시 상사면에 위치한 임야이며, 두 번째는 전라남도 순천시 연향동에 위치한 아파트 구분 건물입니다.

2. 토지 물건 정보 (순천시 상사면 비촌리 106-22)

2.1. 기본 정보

소재지: 전라남도 순천시 상사면 비촌리 106-22

용도: 임야

토지면적: 398.00㎡ (약 120.39평)

토지지분: 398㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

주의사항: 일괄매각(수목 포함)

2.2. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 상사면 비촌리 소재 "비촌마을" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 지방도변 농촌지대로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.3. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.

2.4. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지(기호 1, 2, 3, 8)는 부정형 또는 세장형의 완경사 토지이며, 현황 도로로 이용 중입니다.

기호 4, 6 토지는 완경사 지대 내 자체 지면이 평탄한 사다리형 토지이며, 주거나지로 이용 중입니다.

기호 5, 7 토지 역시 완경사 지대 내 자체 지면이 평탄한 사다리형 토지이며, 주거나지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

기호 1, 3 토지는 세로(가)에 접해 있습니다.

기호 2, 8 토지는 소로 한 면에 접해 있습니다.

기호 4, 6 토지는 세로(가)에 접해 있으며, 기호 6 토지는 북측으로 기호 4 토지를 사이에 두고 세로(가)에 접해 있습니다.

기호 5, 7 토지는 세로(가)에 접해 있으며, 기호 5 토지는 서측으로 기호 7 토지를 사이에 두고 세로(가)에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1: 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 거리제한-전축종 제한구역), 공장설립제한지역, 영농여건불리농지

* 기호 2, 8: 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 거리제한-전축종 제한구역), 접도구역, 준보전산지, 공장설립제한지역

* 기호 3, 4, 5, 6, 7: 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 거리제한-전축종 제한구역), 준보전산지, 공장설립제한지역

2.7. 공부와의 차이

기호 1 토지의 공부상 지목은 전이나 현황은 토지입니다.

기호 2, 3, 8 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 도로입니다.

기호 4-7 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 주거나지입니다.

2.8. 제시목록 외의 물건

없음.

2.9. 기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

3. 아파트 구분 건물 정보 (순천연향3지구 대주피오레 101동 7층 705호)

3.1. 기본 정보

소재지: 전라남도 순천시 연향동 순천연향3지구 대주피오레 101동 7층 705호

주위환경: "풍덕초등학교" 북측 인근에 위치하며, 아파트단지, 주택, 상가, 학교, 편의시설 등으로 이루어져 제반 주위환경은 보통입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 12층 중 7층 705호.

건물면적: (주어진 정보에 구체적인 전용/분양면적 명시 없음. 일반적으로 85㎡ ~ 135㎡ 이상, 40평형대(약 132㎡) 등이 확인됨)

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통상황

본건 소재 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

3.3. 토지 형상 및 이용상태 (아파트 단지 내)

단지 내 토지는 아파트 건부지로 이용 중이며, 가장형 평지입니다.

3.4. 인접 도로상태 (아파트 단지 내)

단지 동측으로 아스팔트 포장도로에 진출입로가 개설되어 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역)), 상대보호구역, 절대보호구역

3.6. 공부와의 차이

없음.

3.7. 기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

4. 권리분석

4.1. 토지 등기부 요약 (순천시 상사면 비촌리 106-22 관련 추정)

* 김선준: 소유권이전 (2014-05-07)

* 하순영: 소유권일부이전 (2015-06-10)

* 김선준: 2번 하순영 지분 전부 이전 (2016-01-27)

* 순천제일신용협동조합: 근저당권 (74,400,000원, 2020-06-12) - 말소기준권리

* 순천제일신용협동조합: 지상권설정 (2020-06-12)

* 이경주: 근저당권 (175,000,000원, 2022-07-15)

* 삼양신용협동조합: 가압류 (300,000,000원, 2023-08-22)

* 삼양신용협동조합: 강제경매 (302,663,013원, 2024-10-24) - 본건 경매개시결정

* 순천제일신용협동조합: 임의경매 (2025-08-27) - 별도 사건으로 추정

4.2. 등기부채권 총액

549,400,000원

4.3. 말소기준권리

2020년 06월 12일 접수된 순천제일신용협동조합의 근저당권입니다.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 불명)

4.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

(주의: 임차인 정보가 없으나, 관련 조사를 통해 인수 대상 임차인이 있는지 확인 필요)

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 입지적 장점

* 토지: 농촌지역의 기본적인 생활 환경을 갖추고 있으며, 지방도변에 위치하여 접근성이 있습니다.

* 아파트: 도시지역 내에 위치하여 학교, 상가, 편의시설 등 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설 및 환경

* 토지(상사면 비촌리): 전형적인 농촌 마을 환경으로, 주택, 농경지, 임야가 혼재되어 있습니다.

* 아파트(연향동): 학교(풍덕초등학교 인근)와 생활 편의시설이 밀집된 주거지역에 해당합니다.

5.3. 잠재적 리스크 및 고려사항

* 토지: 현황 도로 이용되는 토지가 포함되어 있어 실제 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 지목과 현황의 차이(전, 임야 vs 도로, 주거나지)가 존재합니다.

* 아파트: 순천시 연향동 일원에 대규모 폐기물 처리시설(자원화시설) 건립 사업이 추진되고 있으며, 과거 주민 반대 및 법적 분쟁이 있었습니다. 사업은 법적 절차를 거쳐 추진되고 있으며, 지하화 및 복합 문화 공간 조성을 통해 혐오 시설이 아닌 랜드마크로 조성하려는 계획입니다. 해당 시설의 완공(2030년 목표) 및 운영이 주변 부동산 가치에 미칠 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보의 대상일 수 있습니다. (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

6.2. 일괄매각

토지매각 시 수목이 포함되어 매각되므로, 수목의 가치 및 관리 상태를 확인해야 합니다.

6.3. 권리 인수 사항

말소되지 않는 지상권이 존재하므로, 낙찰 후 이를 부담해야 할 수 있습니다.

6.4. 폐기물 처리시설 관련 이슈 (아파트 소재지)

연향동 일원 폐기물 처리시설 건립 사업으로 인한 환경 및 부동산 가치 영향 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 순천시 상사면의 임야와 연향동의 아파트 구분 건물로 구성되어 있습니다. 상사면 토지는 농촌지대의 특성을 지니고 있으며, 일부 현황 도로 및 주거나지로 이용되는 부분이 있어 토지 이용 계획 및 현황을 면밀히 파악해야 합니다. 연향동 아파트는 도심 내 생활 편의 시설 접근성이 우수하나, 주변의 대규모 폐기물 처리시설 건립 사업이 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 다수의 근저당 및 가압류, 강제경매가 설정되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되나, 지상권은 인수될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토지: 농촌 지역 토지에 대한 투자 수요가 있다면 고려해볼 수 있습니다. 일괄매각 대상인 수목의 가치를 평가할 수 있습니다.

* 아파트: 도심 내 위치로 생활 편의성이 높으며, 단지 내 편의시설 접근이 용이합니다. 향후 지역 개발 및 폐기물 처리시설 관련 이슈가 긍정적으로 작용할 경우 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가를 기준으로 추가적인 시세 조사, 권리 분석, 현장 조사, 그리고 잠재적 리스크(폐기물 처리시설 영향 등)에 대한 심층적인 분석이 필요합니다. 특히 인수해야 하는 권리(지상권)의 부담과 폐기물 처리시설 건립으로 인한 부동산 가치 변동 가능성을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.