나이스옥션 법원경매 순천 2025타경664 [2] 전라남도 순천시 풍덕동 336-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 순천시 풍덕동 소재 '순천풍덕지구 도시개발사업구역' 내에 위치하는 토지로서, 주위는 미성숙 및 성숙중인 택지지구내에 소재하는 바 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

현재 토목공사가 진행중이며, 대상인근까지 차량의 접근이 가능하고, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(2) : 세장형 평지로 상업나지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1),(2) : 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 일반상업지역

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

환지예정지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경664 (2)

소재지: 전라남도 순천시 풍덕동 336-10

용도: 답 (농지)

감정가: 1,666,816,000원

토지면적: 1,656.00㎡ (약 500.86평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순천원예농업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 환지예정지

2. 입지조건

대상물건은 전라남도 순천시 풍덕동 소재 '순천풍덕지구 도시개발사업구역' 내에 위치하고 있습니다. 주위는 개발 중이거나 성숙된 택지지구와 인접하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 현재 토목공사가 진행 중이며, 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통입니다. 물건은 일련번호(1),(2)로서 세장형의 평지로 상업용 나지로 이용 중입니다. 북측으로는 소로에 접해 있으며, 토지이용계획상 일반상업지역에 해당합니다. 이 지역은 순천만국가정원 맞은편에 위치하며, 향후 지역을 대표하는 신흥 주거지로 발돋움할 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 토지매각 대상이며, 등기부상 권리 분석 결과 인수되는 권리는 없습니다.

말소기준권리는 2021년 2월 26일 접수된 순천원예농업협동조합의 근저당권(을5)이며, 해당 권리 및 이후 등기된 권리들은 모두 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 6,616,000,000원이나, 이는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 순천풍덕지구도시개발사업조합

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

상기 임차인은 보증금 및 차임이 없는 상태이며 대항력이 없어 본 경매 물건 인수 시 보증금 관련 문제는 발생하지 않습니다.

4. 상권분석

대상 토지는 순천풍덕지구 도시개발사업 구역 내 일반상업지역에 위치합니다. 이 지역은 순천만국가정원과 인접해 있어 향후 발전 가능성이 높습니다. 순천시는 전남 동부권의 생활 및 소비 중심지 역할을 수행하고 있으며, 특히 50대 가구의 구매력이 높고 20-30대 활동 인구 유입도 활발하여 균형 잡힌 도시 구조를 보입니다. 순천시는 주말 야간 활동 인구가 많아 체류형 소비가 활발한 도시입니다. 풍덕동 자체적으로는 아랫장·역전시장 등 전통시장이 있어 일상생활에 필요한 물품 구입이 용이하며, 최근 도시형 생활주택 입주 후기에서도 주변 편의시설이 많다는 점이 언급되었습니다.

5. 생활정보

물건이 위치한 풍덕동은 순천만국가정원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 단지 인근에는 순천만국가정원과 오천그린광장이 있어 다양한 문화 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다. 교통 면에서는 차량으로 5분 거리에 KTX/SRT 순천역이 있으며, 순천IC 및 동순천IC 접근이 용이하여 광역 교통망이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 홈플러스, 이마트, 메가박스 등 쇼핑 및 문화 시설을 도보로 이용 가능하며, 순천한국병원, 순천희망병원 등 종합병원도 차량 5~10분 거리에 위치합니다. 교육 시설로는 순천중앙초등학교, 순천풍덕중학교 등이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 '환지예정지'라는 점입니다. 이는 순천풍덕지구 도시개발사업이 완료된 후 토지의 면적, 지번, 지목 등이 변경될 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 환지 후 분담금 발생 및 추가 납부 의무, 또는 환지 면적 변동으로 인한 재산상의 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서 사업 시행 주체인 순천풍덕지구도시개발사업조합(061-745-7121)에 환지 관련 구체적인 내용을 미리 문의하여 정확한 정보를 파악해야 합니다. 또한, 본 건은 '공유지분'으로 환지될 예정(공유환지)이므로, 이에 대한 이해와 주의가 필요합니다. 최근 도시개발사업 과정에서 폐아스콘 매립 논란이 있었던 점 및 조합 관련 비리 기소 사례는 사업 진행의 잠재적 불안 요소가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 내에서도 개발 잠재력이 높은 순천풍덕지구 도시개발사업 구역 내의 상업용 나지로서, 향후 도시 발전과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 순천만국가정원 인접, 우수한 교통 및 생활 인프라 등 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 다만, '환지예정지'라는 특성상 최종 토지 형태 및 면적 변경, 추가 비용 발생 가능성이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 필수적입니다. 모든 등록된 권리가 말소될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 순천만국가정원과 연계된 지역 개발 수혜 기대.

* 일반상업지역 내 나지 상태로 향후 상업시설 개발 가능성.

* 순천 역세권 및 주요 도심 접근성이 양호하여 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,666,816,000원

최근 순천시 부동산 시장 동향 및 본 물건의 환지 예정지라는 특수성을 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다. 환지 후 예상되는 토지 가치, 개발 가능성, 그리고 사업 진행 리스크 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 조합과의 사전 협의를 통해 환지 관련 비용 및 예상되는 변화를 정확히 파악한 후, 이를 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 명확한 권리 인수 부담이 없으므로, 시장 상황과 본 물건의 잠재력을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 1,500,000,000원 ~ 1,650,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하시는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.