나이스옥션 법원경매 순천 2025타경625 [3] 전라남도 여수시 충무동 614-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 서교동 소재 "여수서시장" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용, 업무용 건물 등이 소재하는 시장주변 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 세장형 평지로서 상업용 건부지임. 일련번호 3), 4) 세장형 평지로서 일단의 상업용 건부지임. 일련번호 6) 정방형 평지로서 상업용 건부지임. 일련번호 8) 세장형 평지로서 도로등으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 6) 북동측에 노폭 약 5 ~ 6m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호 3), 4) 북서측에 노폭 약 4 ~ 5m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호 8) 북동측에 노폭 약 7m의 아스팔트 포장도로에 접하며 본건이 노폭 약 3.5m 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3), 4), 6), 8) 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 8) 공부상 지목은 "대"이나, 현황은 도로등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 목조 함석지붕 단층 건물로서, 내, 외벽 : 판넬마감 등임. 일련번호 5-나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 및 강화유리마감 등, 내벽 : 인테리어, 몰탈위페인팅, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호임. 일련번호 7-다) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 인테리어, 벽지도배, 일부타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 2-가) 소매점임. 일련번호 5-나) 지하 : 점포(공실)임. 1층 : 사무실, 2층 : 연쇄점, 3층 : 사무실임. 일련번호 7-다) 제1,2종근린생활시설임. 1층 : 근린생활시설(음식점, 다방 등), 2층 : 단란주점, 3층 : 콜라텍임.

설비내역

일련번호 5-나), 7-다) 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 강판지붕 단층, 숙소등, 약 40.0㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2-가)는 공부상 "루핑지붕"이나 현황은 "함석지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 일련번호 2-가), 5-나), 7-다)는 영업중단 및 폐문 상태이며, 일부 유리창 등은 파손된 상태임. - 일련번호 2-가), 5-나)는 사용승인일이 각각 1950년, 1977년이나 각각 증축 및 전체 증,개축(일련번호 2-가) 1972년 증축, 일련번호 5-나) 2011년 전체 증,개축)되었으며, 일련번호 7-다)는 현상 및 관리상태 등을 감안, 관찰감가를 병행하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 순천지원 2025타경625 (3)

* 소재지: 전라남도 여수시 충무동 614-8 (도로명주소: 전라남도 여수시 충무1길 10-1)

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,225,321,600원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 423.00㎡ (약 127.96평)

* 건물 면적: 772.08㎡ (약 233.56평)

* 제시외 건물 면적: 40.00㎡ (약 12.10평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 여수시 충무동 소재 "여수서시장" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용, 업무용 건물 등이 소재하는 시장 주변 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 현황 및 지역 지구

* 토지는 일련번호별로 세장형, 정방형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 8) 토지는 공부상 지목이 "대"이나 현황 도로로 이용 중입니다.

* 토지는 북동측 및 북서측으로 폭 약 4~7m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 여수서시장이 인접해 있어 시장 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황 (토지 및 건물)

* 말소기준권리: 2021년 9월 30일 하나은행 근저당 (을8, 2,280,000,000원).

* 본 경매는 해당 근저당에 의한 임의경매입니다.

* 소유권 변동: 이계성 -> 주식회사세호디앤씨.

* 말소 예정 권리: 갑3(가압류), 갑5(임의경매, 토지), 갑4(임의경매, 건물).

* 등기부채권 총액 (토지): 2,430,000,000원.

* 등기부채권 총액 (건물): 2,280,000,000원.

3.3. 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

* 본건은 여수서시장 인근에 위치하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 주변은 다양한 상업 및 업무용 건물들이 혼재된 시장 중심 상가지대입니다.

4.2. 건물 이용 현황

* 건물은 제1종근린생활시설, 소매점, 점포, 사무실, 연쇄점, 음식점, 다방, 단란주점, 콜라텍 등으로 이용되었거나 이용 가능한 구조입니다.

4.3. 건물 상태 및 연식

* 일련번호 2-가) 건물은 목조 단층이며, 1950년 준공 후 1972년 증축되었습니다.

* 일련번호 5-나) 건물은 철근콘크리트 3층 건물로, 1977년 준공 후 2011년 전체 증개축되었습니다.

* 일련번호 7-다) 건물은 철근콘크리트 3층 건물로, 현상 및 관리 상태를 고려하여 평가되었습니다.

* 현재 일련번호 2-가), 5-나), 7-다)는 영업 중단 및 폐문 상태이며, 일부 유리창 등은 파손된 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의 시설

* 여수서시장이 인접해 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 교통 편의성

* 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 관리 상태

* 일부 건물은 사용승인일이 오래되었고, 현재 영업 중단 및 폐문, 파손 상태로 관리 상태가 양호하지 않습니다. 특히, 일련번호 2-가) 건물은 1950년 준공되었고, 일련번호 7-다) 건물은 관찰감가가 적용되었습니다.

6.2. 토지 이용 현황

* 일련번호 8) 토지는 공부상 지목 "대"이나 현황 도로로 이용 중이므로, 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.3. 주변 환경

* 본건이 소재한 충무동 지역에는 방치된 빈집들이 안전 문제를 야기할 수 있다는 지역 언론 보도가 있습니다.

6.4. 유동화 물건 및 공동담보

* 유동화 물건 및 공동담보 건으로, 채권 금융기관의 채권 회수에 대한 의지가 강한 경매 사건입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

* 본 물건은 여수서시장 인근 상업지역에 위치한 근린시설로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 그러나 건물 상태가 전반적으로 노후화되고 영업 중단 및 파손 상태로, 상당한 수리 및 투자가 필요합니다.

* 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중인 점과 유동화 물건, 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요합니다.

* 현재 상태로는 즉각적인 수익 창출이 어렵지만, 리모델링 및 적극적인 임대 마케팅을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

7.2. 투자 가치

* 시장 인근 상업지역이라는 점은 유동 인구 확보 및 상권 활성화 측면에서 긍정적입니다.

* 적절한 투자와 개발을 통해 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

* 여수서시장 인근 상업 지역이라는 입지적 이점.

* 시장 상권은 지역 경제의 중심 역할을 하며, 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

8.2. 활용 가능성

* 다수의 상업용 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 1,2,3층으로 구성된 건물로 다양한 업종 배치가 용이합니다.

* 리모델링을 통해 현대적인 상업 공간으로 전환하거나, 다수의 임대 공간으로 분할하여 임대 수익을 극대화할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로 활용 범위가 증대됩니다.

8.3. 가격 경쟁력

* 심각한 건물 상태를 고려하여, 향후 낙찰 시 시세 대비 저렴한 가격으로 매입하여 수익률을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 물건의 감정가는 1,225,321,600원입니다.

* 현재 임차인이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

* 건물 상태가 노후화되고 영업 중단 및 파손 상태이므로, 상당한 수리 및 리모델링 비용이 예상됩니다.

* 특히, 1950년 사용승인된 건물과 관찰감가가 적용된 건물은 실질적인 가치 하락 요인으로 작용합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 선에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

* 850,000,000원 ~ 980,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.