나이스옥션 법원경매 순천 2025타경625 [2] 전라남도 여수시 충무동 614-22 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 서교동 소재 "여수서시장" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용, 업무용 건물 등이 소재하는 시장주변 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 세장형 평지로서 상업용 건부지임. 일련번호 3), 4) 세장형 평지로서 일단의 상업용 건부지임. 일련번호 6) 정방형 평지로서 상업용 건부지임. 일련번호 8) 세장형 평지로서 도로등으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 6) 북동측에 노폭 약 5 ~ 6m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호 3), 4) 북서측에 노폭 약 4 ~ 5m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호 8) 북동측에 노폭 약 7m의 아스팔트 포장도로에 접하며 본건이 노폭 약 3.5m 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3), 4), 6), 8) 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 8) 공부상 지목은 "대"이나, 현황은 도로등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 목조 함석지붕 단층 건물로서, 내, 외벽 : 판넬마감 등임. 일련번호 5-나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 및 강화유리마감 등, 내벽 : 인테리어, 몰탈위페인팅, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호임. 일련번호 7-다) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 인테리어, 벽지도배, 일부타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 2-가) 소매점임. 일련번호 5-나) 지하 : 점포(공실)임. 1층 : 사무실, 2층 : 연쇄점, 3층 : 사무실임. 일련번호 7-다) 제1,2종근린생활시설임. 1층 : 근린생활시설(음식점, 다방 등), 2층 : 단란주점, 3층 : 콜라텍임.

설비내역

일련번호 5-나), 7-다) 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 강판지붕 단층, 숙소등, 약 40.0㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2-가)는 공부상 "루핑지붕"이나 현황은 "함석지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 일련번호 2-가), 5-나), 7-다)는 영업중단 및 폐문 상태이며, 일부 유리창 등은 파손된 상태임. - 일련번호 2-가), 5-나)는 사용승인일이 각각 1950년, 1977년이나 각각 증축 및 전체 증,개축(일련번호 2-가) 1972년 증축, 일련번호 5-나) 2011년 전체 증,개축)되었으며, 일련번호 7-다)는 현상 및 관리상태 등을 감안, 관찰감가를 병행하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2025타경625 (2)

1.2. 소재지

전라남도 여수시 충무동 614-22

1.3. 용도

근린시설

1.4. 감정가

1,479,280,800원

1.5. 면적

토지면적: 369.00㎡ (약 111.62평)

건물면적: 859.46㎡ (약 259.99평)

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 서교동에 위치한 "여수서시장" 남동측 인근에 소재하며, 주변은 상업용, 업무용 건물 등이 밀집한 시장 주변 상가지대로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

일련번호 1), 6) 토지는 북동측으로 노폭 약 5~6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

일련번호 3), 4) 토지는 북서측으로 노폭 약 4~5m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

일련번호 8) 토지는 북동측으로 노폭 약 7m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 본 건이 노폭 약 3.5m 포장도로의 일부입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

하나은행 근저당권 (2021-09-30 접수, 채권 최고액 2,280,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

을1 근저당권, 을3 근저당권, 갑4 임의경매 등 본 건의 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 특별한 언급은 없으며, 일반적인 임의경매 절차에 따라 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이미경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 사항 없음.

* 임차인: 조숙희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-01-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 사항 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 특수물건정보

유동화물건, 공동담보

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 여수 최대 규모의 전통시장인 "여수서시장" 인근 상가지대에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 주변은 상업용 및 업무용 건물이 밀집되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

본건은 근린시설 용도로, 총 4개의 건물(일련번호 2-가, 5-나, 7-다, 제시외 건물 ㄱ)로 구성되어 있습니다.

* 일련번호 2-가) 목조 함석지붕 단층 건물 (소매점): 1950년 사용승인, 1972년 증축. 현재 영업중단 및 폐문 상태이며, 일부 유리창 파손.

* 일련번호 5-나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 (지하: 점포/공실, 1층: 사무실, 2층: 연쇄점, 3층: 사무실): 1977년 사용승인, 2011년 증개축. 현재 영업중단 및 폐문 상태이며, 일부 유리창 파손.

* 일련번호 7-다) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 (1층: 근린생활시설/음식점, 다방 등, 2층: 단란주점, 3층: 콜라텍): 1977년 사용승인. 현재 영업중단 및 폐문 상태이며, 일부 유리창 파손. 현상 및 관리상태를 감안하여 관찰감가 병행 평가.

* 제시외 건물 ㄱ) 조적조 강판지붕 단층, 숙소 등, 약 40.0㎡.

4.3. 토지 현황

일련번호 8) 토지는 공부상 지목은 "대"이나 현황 도로로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

5.2. 주변 시설

여수서시장 인근에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 다양한 식당, 상점 등이 밀집해 있으며, 문화·관광 시설로는 여수해만 지역의 '여수밤바다' 등 관광 중심지와 연계 가능성이 있습니다. 또한, 여수시는 '여수만 르네상스 프로젝트' 등을 통해 지역 개발을 추진하고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특성

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 및 권리관계 확인에 더욱 신중해야 합니다.

6.2. 건물 상태

일부 건물(2-가, 5-나)은 사용승인일이 1950년, 1977년으로 노후화가 진행되었으며, 현재 영업중단 및 폐문 상태, 유리창 파손 등 관리상태가 좋지 않아 즉각적인 활용을 위해서는 상당한 보수 및 리모델링이 필요할 수 있습니다. 7-다 건물 역시 현상 및 관리상태를 감안하여 평가되었습니다.

6.3. 토지 현황

일부 토지(일련번호 8)가 현황 도로로 이용되고 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대 관계

현재 제시된 임차인들은 대항력이 없으나, 임대관계는 미상으로 명확한 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 서시장 인근 상업 중심지에 위치한 근린시설로, 시장 인접이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 토지 면적과 건물 규모가 상당하여 향후 개발 잠재력이 기대되나, 다수의 건물이 혼재하고 일부 건물의 노후화 및 관리 상태 불량이 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건임을 감안할 때, 권리분석 및 낙찰 후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 여수서시장 인근 핵심 상권 위치: 풍부한 유동인구와 배후수요 확보 가능.

* 상당한 토지 및 건물 면적 보유: 향후 개발 및 활용 가치 높음.

* 일괄 매각으로 인한 통합 관리 용이: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 효율적인 개발 계획 수립 가능.

* 지역 개발 호재: 여수만 르네상스 프로젝트 등 지역 발전에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 건물 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 현장 조사와 상권 분석, 법률 및 세무 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.