나이스옥션 법원경매 순천 2025타경725 [4] 전라남도 여수시 율촌면 조화리 70-16 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리 소재 "율촌면주민자치센터" 동측 인근(기호1, 2) 및 북동측 인근(기호3, 4, 5)에 위치하며, 주위는 주택지대, 농경지대, 점포 등 상가지대 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

▷기호 1) : 유사 사다리형 평지로서, 상업나지임. ▷기호 2) : 세장형의 평지로서 상업나지이나 현재 일부 경작 중이고, 인접지 소재 건물의 일부가 점유하고 있는 부분이 있음. ▷기호 3) : 유사 사다리형 완경사지로서, 휴경 전 상태임. ▷기호 4) : 부정형 완경사지대의 전으로 이용 중이며, 일부는 비탈면을 이루고 인접지 건물 일부가 점유하고 있는 부분이 있음. ▷기호 5) : 부정형 완경사지로서, 휴경 전 상태임.

인접 도로상태

▷기호 1) : 본건 동측으로 노폭 약4~5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함. ▷기호 2) : 본건 북측 계통으로 노폭 약3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. ▷기호 3) : 본건 북서측으로 도로인 지번에 접하나, 현황상 도로로 이용되고 있지 아니함. ▷기호 4),5) : 본건은 도로에 접하지 아니하여 현황상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

▷기호 1),2) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(율촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임. ▷기호 3),4),5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호 1), 2)는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 상업나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경725 (4)

소재지: 전라남도 여수시 율촌면 조화리 70-16

토지면적: 1435.00㎡ (약 434.07평)

토지감정가: 371,503,500원

토지 지분: 1401.8515㎡ (약 424.07평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광양농업협동조합 (추정)

주요 특징: 공유자 우선매수 신고, 지분 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리 소재 "율촌면주민자치센터" 동측 인근 및 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택지대, 농경지대, 점포 등 상가지대가 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 또는 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장까지의 접근성을 고려할 때 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호 1, 2: 각각 동측 및 북측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 아스팔트 포장도로 및 약 3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호 3: 북서측으로 도로 지번에 접하나 현황상 도로로 이용되고 있지 않습니다.

* 기호 4, 5: 도로에 접하지 않아 현황상 맹지 상태입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호 1, 2: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(율촌초등학교), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 기호 3, 4, 5: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

* 말소 기준 권리: 을구 5번 근저당권 (광양농업협동조합, 2023-11-09, 936,000,000원).

* 등기부채권 총액: 1,753,000,000원 (근저당, 압류, 경매 신청 등).

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원으로, 임차인에 의한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 현황: 공부상 지목은 '전'이나, 기호 1, 2 토지는 현황 상업나지 상태입니다. 기호 3, 4, 5는 휴경 또는 경작 중인 상태입니다.

* 용도지역: 일부 일반상업지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 상업 및 주거 용도의 개발 가능성을 내포합니다.

* 주변 환경: 주택, 농경지, 상가가 혼재된 지역으로, 지역 개발 잠재력은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "율촌면주민자치센터"가 인근에 위치하며, 상가지대가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "율촌초등학교"가 상대보호구역으로 지정될 만큼 근거리에 위치하고 있습니다. 율촌중학교 또한 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 물건지 인근에 특별히 명시된 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 관련 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 일부 지분만 매각되므로, 낙찰자는 다른 공유자와 함께 토지를 소유하게 됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 협의가 필요하며, 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 특별매각조건에 따라 1회 행사로 제한됩니다. 공유자 우선매수권 행사 후 매수인의 지위를 승계하지 못하는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 맹지 및 도로접근성: 기호 4, 5 토지는 도로에 전혀 접하지 않아 맹지 상태이며, 기호 3 토지 역시 현황 도로로 이용되지 않아 활용에 제약이 큽니다.

* 인접 건물 점유: 기호 2, 4 토지의 일부가 인접지 건물에 의해 점유되고 있는 부분이 있어 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

* 허가구역 및 제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 법적 규제가 존재하여 토지 이용에 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 율촌면에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 일부 상업지역 및 주거지역으로 용도 지정되어 있어 잠재적 개발 가능성을 가지고 있습니다. 하지만 토지 지분 매각, 맹지(일부), 도로접근성 문제, 인접 건물 점유 등 복합적인 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히 공유자 우선매수권의 행사 여부와 그 결과는 본 물건의 낙찰 및 향후 활용에 결정적인 영향을 미칠 것입니다. 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일부 상업지역 지정으로 인한 잠재적 개발 가치.

* 공유자 우선매수권 행사 및 지분 매각으로 인한 낮은 진입 장벽 가능성.

* 율촌면 주민자치센터, 율촌초등학교 등 근거리 생활 편의시설.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현재 시점에서의 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 공유자 우선매수권 행사 여부 및 예상 결과, 추가적인 현장 조사 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가는 371,503,500원이나, 지분 매각 및 맹지 등 리스크 요소를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 일반적으로 지분 경매의 경우, 전체 지분 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 경향이 있으나, 이는 개별 물건의 특성과 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 본 건은 맹지 포함, 지분 매각이므로 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 권장되며, 반드시 전문가와 상담 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.