나이스옥션 법원경매 순천 2025타경725 [2] 전라남도 여수시 율촌면 조화리 70-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리 소재 "율촌면주민자치센터" 동측 인근(기호1, 2) 및 북동측 인근(기호3, 4, 5)에 위치하며, 주위는 주택지대, 농경지대, 점포 등 상가지대 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

▷기호 1) : 유사 사다리형 평지로서, 상업나지임. ▷기호 2) : 세장형의 평지로서 상업나지이나 현재 일부 경작 중이고, 인접지 소재 건물의 일부가 점유하고 있는 부분이 있음. ▷기호 3) : 유사 사다리형 완경사지로서, 휴경 전 상태임. ▷기호 4) : 부정형 완경사지대의 전으로 이용 중이며, 일부는 비탈면을 이루고 인접지 건물 일부가 점유하고 있는 부분이 있음. ▷기호 5) : 부정형 완경사지로서, 휴경 전 상태임.

인접 도로상태

▷기호 1) : 본건 동측으로 노폭 약4~5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함. ▷기호 2) : 본건 북측 계통으로 노폭 약3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. ▷기호 3) : 본건 북서측으로 도로인 지번에 접하나, 현황상 도로로 이용되고 있지 아니함. ▷기호 4),5) : 본건은 도로에 접하지 아니하여 현황상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

▷기호 1),2) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(율촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임. ▷기호 3),4),5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호 1), 2)는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 상업나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경725 (2)

소재지: 전라남도 여수시 율촌면 조화리 70-3

토지 용도: 전 (밭)

감정가: 120,045,000원

토지 면적: 453.00㎡ (약 137.03평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광양농업협동조합 (등기부 요약 참조)

특이사항: 공동담보

주의사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2023-07-11 지정)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리에 위치하며, 주위는 주택지대, 농경지대, 점포 등 상가지대가 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 율촌면주민자치센터가 소재하고 있어 공공시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.1. 3. 도로 상태

* 기호 1 토지는 본건 동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호 2 토지는 본건 북측 계통으로 노폭 약 3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호 3 토지는 본건 북서측으로 도로인 지번에 접하나, 현황상 도로로 이용되고 있지 않습니다.

* 기호 4, 5 토지는 도로에 접하지 않아 현황상 맹지입니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한

* 기호 1, 2 토지는 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(율촌초등학교), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 기호 3, 4, 5 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

본건 토지에는 다수의 권리 설정 및 변경, 말소 이력이 존재합니다. 말소기준권리는 2023년 11월 9일 접수된 광양농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 말소기준권리 이후에 설정된 근저당권(을3, 을4), 지상권(을2), 압류(갑4), 임의경매개시결정(갑6) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,753,000,000원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

보고서 작성 시점 기준, 임차인 현황은 인수되는 보증금이 0원으로 확인되었습니다. 특정 임차인에 대한 상세 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (단, 을2 지상권은 '말소'로 표시되어 있으나, 일반적인 물건명세서 내용상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급될 수 있음에 유의)

1.3. 상권분석

본건 소재지인 조화리 일대는 주거지와 농경지가 혼재된 지역으로, 인근 주민들을 위한 소규모 점포 및 상가지대가 형성되어 있습니다. 율촌면주민자치센터가 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 여수국가산업단지와의 물리적 거리가 있으나, 해당 지역의 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 율촌초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 갖춰져 있습니다. 또한, 율촌면주민자치센터, 소규모 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 주변에 분포하고 있어 생활이 편리한 지역입니다. 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 도보 가능한 거리에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 기호 4, 5 토지는 인접 도로와 접하지 않아 현황상 맹지이므로, 향후 건축이나 개발 시 도로 확보 방안이 필요합니다.

* 일부 토지(기호 2, 4)는 인접 건물의 일부가 점유하고 있는 부분이 있어, 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 이용 및 거래 시 허가를 받아야 하는 절차가 수반될 수 있습니다.

* 일부 지역은 완경사지를 이루고 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변에 여수국가산업단지가 위치하나, 본건지와 직접적인 혐오시설과의 이격 거리가 명확하지 않아 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 여수시 율촌면에 위치한 토지로서, 일부는 일반상업지역, 일부는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있는 물건입니다. 인근에 주민센터, 학교 등 생활 편의시설이 갖춰져 있고 교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 기호 4, 5 토지의 맹지 문제, 일부 토지의 인접 건물 점유, 토지거래허가구역 지정 등은 매수 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일반상업지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 용도 변경 및 개발 가능성이 있습니다.

* 인근에 주민센터, 학교 등이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 공동담보 물건으로 경매 절차를 통해 취득 시 권리관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,045,000원입니다. 이는 토지 면적 453㎡ (약 137평) 기준이며, 평당 약 87만 6천원 수준입니다. 실제 입찰가는 해당 물건의 현황(맹지, 점유 등)과 주변 시세, 경매 참여자 수, 향후 개발 가능성, 토지거래허가구역 해제 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 인근 지역의 최근 토지 거래 사례 및 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가 및 법원 최저매각가격 대비 높은 금액으로 입찰 시 권리 낙찰 및 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.