나이스옥션 법원경매 순천 2025타경725 [3] 전라남도 여수시 율촌면 조화리 70-14 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리 소재 "율촌면주민자치센터" 동측 인근(기호1, 2) 및 북동측 인근(기호3, 4, 5)에 위치하며, 주위는 주택지대, 농경지대, 점포 등 상가지대 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

▷기호 1) : 유사 사다리형 평지로서, 상업나지임. ▷기호 2) : 세장형의 평지로서 상업나지이나 현재 일부 경작 중이고, 인접지 소재 건물의 일부가 점유하고 있는 부분이 있음. ▷기호 3) : 유사 사다리형 완경사지로서, 휴경 전 상태임. ▷기호 4) : 부정형 완경사지대의 전으로 이용 중이며, 일부는 비탈면을 이루고 인접지 건물 일부가 점유하고 있는 부분이 있음. ▷기호 5) : 부정형 완경사지로서, 휴경 전 상태임.

인접 도로상태

▷기호 1) : 본건 동측으로 노폭 약4~5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함. ▷기호 2) : 본건 북측 계통으로 노폭 약3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. ▷기호 3) : 본건 북서측으로 도로인 지번에 접하나, 현황상 도로로 이용되고 있지 아니함. ▷기호 4),5) : 본건은 도로에 접하지 아니하여 현황상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

▷기호 1),2) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(율촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임. ▷기호 3),4),5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호 1), 2)는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 상업나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경725 (3)

소재지: 전라남도 여수시 율촌면 조화리 70-14

용도: 전 (현황: 상업나지, 일부 경작 중)

감정가: 193,732,000원

토지면적: 1002.00㎡ (약 303.1평)

토지지분: 747.993㎡ (약 226.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광양농업협동조합 (개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리에 위치하며, "율촌면주민자치센터" 동측 및 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 주택지대, 농경지대, 점포 등 상가지대가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

* 기호 1: 본건 동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호 2: 본건 북측 계통으로 노폭 약 3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호 3: 본건 북서측으로 도로인 지번에 접하나, 현황상 도로로 이용되고 있지 않습니다.

* 기호 4, 5: 본건은 도로에 접하지 않아 현황상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1, 2: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(율촌초등학교), 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

* 기호 3, 4, 5: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을구 3번, 2023년 11월 09일 접수된 근저당권 (광양농업협동조합)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 모두 말소됩니다.

* 등기부 요약

* 소유권 이전: 한태승, 박상림, 최금숙, 박상금, 주식회사지호마스타 등의 지분 이전이 확인됩니다.

* 근저당: 광양농업협동조합, 임순옥, 양우건설주식회사 명의의 근저당이 설정되었습니다.

* 압류: 마포세무서장의 압류 등기(갑구 11번)가 말소되었습니다.

* 임의경매: 광양농업협동조합의 임의경매 개시 결정 등기(갑구 13번)가 말소되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

특이사항: 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권 및 이용 현황

* 주위 환경

주택, 농경지, 점포 등 다양한 용도의 토지가 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 토지 이용 상태

* 기호 1: 상업나지 상태입니다.

* 기호 2: 상업나지이나 현재 일부 경작 중에 있으며, 인접지 소재 건물의 일부가 점유하고 있는 부분이 있습니다.

* 기호 3, 5: 휴경 전 상태입니다.

* 기호 4: 전으로 이용 중이며, 일부는 비탈면을 이루고 있으며 인접지 건물 일부가 점유하고 있습니다.

* 토지 이용 계획

일반상업지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 상업 및 주거 용도의 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활 및 편의시설

* 인근 시설

"율촌면주민자치센터"가 인근에 위치하며, "율촌초등학교"가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설과의 연관성을 알 수 있습니다.

* 주변 환경 조사

본건 인근 지역에서는 율촌 제1, 2산업단지가 조성되어 있어 관련 산업 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 여수시는 율촌면 일대에 택지 개발 사업을 추진 중이며, 이는 향후 지역 발전 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 도성마을과 같은 일부 지역에서는 과거 축사 악취 등 혐오시설 정비 및 주거 환경 개선 사업이 진행된 바 있으나, 이는 본 물건지로부터 다소 떨어진 곳에 해당합니다. 현재 본 물건 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크 분석

* 맹지

기호 4, 5번 토지는 도로에 직접 접하지 않아 현황상 맹지이므로, 건축 또는 개발 시 진입로 확보가 필요합니다.

* 인접 건물 점유

기호 2, 4번 토지의 일부를 인접 필지 소재 건물이 점유하고 있어, 향후 토지 이용 및 경계 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 경사지

기호 3, 4, 5번 토지는 완경사지로, 토목 공사 등 개발 비용이 증가할 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역

해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 토지 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

* 지분 매각

본 물건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 공동 소유자에 의한 관리 및 개발에 대한 협의가 필요하며, 이 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 제한

공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 특별 매각 조건이 있으므로, 입찰 시 이를 반드시 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 율촌면에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 일반상업지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 미래 개발 가치가 있는 물건입니다. "율촌면주민자치센터" 인근에 위치하여 생활 편의성 또한 갖추고 있습니다. 그러나 일부 필지의 맹지, 경사지, 인접 건물 점유 문제와 더불어 지분 매각으로 인한 공동 소유 관련 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 법률 검토, 그리고 공동 소유자들과의 원활한 협의 가능성을 면밀히 검토한 후 입찰에 참여해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 율촌면 일대에 추진 중인 택지 개발 사업 및 산업단지 조성 등은 향후 본 물건의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 용도지역의 이점: 일반상업지역과 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 상업 및 주거 시설 개발이 가능한 점이 매력적입니다.

* 입지: 율촌면 소재지 인근으로 생활 편의시설 접근이 용이한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가 산정 가이드

본 물건은 토지의 일부 지분만 매각되는 건으로, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 매각 대상 지분의 정확한 비율 확인이 선행되어야 합니다. 현재 감정가는 전체 토지에 대한 평가액이며, 실제 지분 가치는 그 비율과 시장 상황, 개별 토지의 특성(맹지, 경사지 등) 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 본 물건의 경우 인수 보증금이 없으므로, 입찰 시에는 평가액을 참고하되, 현장 조사 결과와 경쟁 물건 분석을 통해 신중하게 결정해야 할 것입니다. 인접 건물 점유, 맹지, 경사지 등의 불리한 조건들을 감안하여 입찰가를 보수적으로 책정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.