나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51883 [2] 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 산573 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 소재 ""송시마을"" 남동측 인근에 위치하며,
주위환경은 마을, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 산림지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2): 사다리형, 단독주택 부지로 이용중임.
기호(3~7): 부정형, 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2): 지적도상 맹지이나, 북측의 진출입로를 통해 접근이 가능함.
기호(3,4): 지적도상 맹지임.
기호(5,6,7): 지적도상 맹지이나 콘크리트포장 임도를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m), 소하천구역(송시천)
기호(3,7): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m), 임업용산지(보전산지)
기호(4,5): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m),
가축사육제한구역(일부제한구역 500m), 임업용산지(보전산지)
기호(6): 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m), 준보전산지

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-가): 일반목구조 기와지붕 단층 건물로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지도매 마감 등,
창호: 목재창호 및 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 연고 미상의 분묘 소재로 분묘기지권 성립여지 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51883 (2)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 산573

용도: 임야

감정가: 326,149,800원

토지면적: 53,493.00㎡ (약 16,170.5 평)

토지 지분: 53,162.3145㎡ (약 16,082.1 평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 소재 "송시마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 산림지대임.

교통상황:

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

인접 도로상태:

기호(2)는 지적도상 맹지이나, 북측의 진출입로를 통해 접근이 가능함.

기호(3,4)는 지적도상 맹지임.

기호(5,6,7)는 지적도상 맹지이나 콘크리트포장 임도를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 생산관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 산지 관련 규제가 적용됨.

가축사육제한구역 (200m, 500m, 2000m)이 포함되어 있어 축사 신축 등에 제한이 있을 수 있음.

임업용산지 (보전산지, 준보전산지)로 지정되어 있어 산림 보호 및 이용에 관한 규제가 따름.

3. 권리분석

말소기준권리:

2023-09-04 근저당권 (강진군산림조합, 금260,000,000원)

소멸되는 권리:

대부분의 권리(근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리:

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없는 것으로 기재되어 있으나, "지상권개요: 연고 미상의 분묘 소재로 분묘기지권 성립여지 있음"이라는 특이사항이 있음. 이는 분묘기지권이 성립될 경우 매수인이 인수해야 할 수 있는 권리에 해당함.

임차인 현황:

임차인 현황은 별도로 확인되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

4. 상권분석

본건은 여수시 돌산읍 금봉리 지역에 위치하며, 주변은 마을, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 해안 산림지대임.

돌산도는 아름다운 해안 경관과 함께 관광지로 개발되고 있어, 이러한 입지적 잠재력을 고려할 수 있음.

다만, 상업 및 편의시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있어, 직접적인 상권 형성은 제한적일 것으로 보임.

5. 생활정보

본건은 자연림 지역에 위치하여 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 도심 접근성 및 편의시설 이용에는 제약이 있을 수 있음.

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

주변 마을과의 연계를 통해 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권:

연고 미상의 분묘가 다수 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘를 점유하는 자에게 토지 사용료를 지급하거나 이장에 대한 협의가 필요할 수 있음. 이는 토지 이용 및 소유권 행사에 중대한 제약을 발생시킬 수 있음.

지분 매각:

본건은 토지 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 협의가 필수적임. 공유물 분할, 사용 수익 등에 있어 다른 공유자의 동의가 필요하며, 지분권 행사 범위에 대한 명확한 정리가 요구됨.

맹지 및 접근성:

일부 토지 필지가 지적도상 맹지이거나 접근로가 임도인 점은 토지 이용 계획 시 고려해야 할 사항임.

토지 이용 규제:

생산관리지역, 농림지역, 보전산지 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되어 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

혐오시설:

조사 결과, 본건 부동산의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 여수시 전체적으로 폐기물 처리시설 건립 추진에 대한 논란이 일부 보도된 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 여수시 돌산읍의 자연림 지역에 위치한 임야의 일부 지분 경매 물건임.

감정가는 3억 2천만 원대이나, 토지 일부 지분 매각이라는 점에서 신중한 접근이 요구됨.

가장 큰 리스크는 연고 미상의 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성과 지분 매각으로 인한 공유자 간의 복잡한 이해관계임.

토지 이용 규제와 접근성 또한 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

돌산도의 해안 인접 지역이라는 입지적 잠재력.

자연림 지역으로서의 쾌적한 환경 (전원주택, 휴양 시설 등).

경매를 통한 시세보다 낮은 가격으로의 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 326,149,800원

등기부채권 총액: 978,713,426원

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 분묘기지권 및 공유자 간의 복잡한 이해관계 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 지분 경매 물건의 경우, 전체 감정가 대비 지분 비율(약 99.38%)을 고려하되, 지분권자와의 협의 가능성, 리스크 해소 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

분묘 문제 해결 비용, 공유물 분할 관련 소송 비용, 향후 토지 이용 계획 등 제반 사항을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 권리 분석 및 현장 조사를 더욱 철저히 수행한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.