나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52166 [2] 전라남도 여수시 화양면 나진리 산96-13 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 나진리 소재 "나진초등학교" 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 북측은 산림지대, 남측 일대는 농가주택 등으로 형성된 도시 근교 농촌지역임.

교통상황

남측 인근으로 간선도로가 개설되어 있어 일반적인 교통상황은 무난하나 본건까지 차량접근 불가능함.

형태 및 이용상태

기호1) 급경사지대에 위치한 사다리형 토지로서, 순수 자연림 상태임. 기호2) 사다리형 토지로서, 순수 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1)은 하단부 인근으로 등산로 형태로 소폭 농로 등이 개설된 것으로 항공도면 등에 의거 확인되나 현재는 수풀 등이 우거져 진입이 어려운 상태임. 기호2)는 본건 남서측 인근까지 소폭의 농로가 개설되어 있으나 본건까지 진입은 불가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지(보전산지)임. 기호2) 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1)은 급경사지대에 위치하여, 하단부 인근으로 접근을 시도하였으나 수풀 등이 우거져 접근이 불가능한 상태이며, 기호2)는 인접지 등을 통하여 본건까지 접근하였으나 수풀 등이 우거져 본건 내 진입은 불가능한바, 기호1,2) 공히 분묘 소재여부는 확인이 어려운 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52166 (2)

소재지: 전라남도 여수시 화양면 나진리 산96-13

용도: 임야

토지면적: 479.00㎡ (약 145평)

감정가: 16,190,200원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지

1.2. 토지 이용 현황

본건은 전라남도 여수시 화양면 나진리 소재 "나진초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 북측은 산림지대로, 남측 일대는 농가주택 등으로 형성된 도시 근교 농촌 지역에 속합니다. 기호 1) 토지는 급경사지대에 위치한 사다리형 토지로 순수 자연림 상태이며, 기호 2) 토지 역시 사다리형의 순수 자연림 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 나진초등학교에서 북서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 산림지대와 농가주택이 혼재된 지역입니다. 남측 인근으로 간선도로가 개설되어 있어 일반적인 교통 상황은 무난하나, 본건까지 차량 직접 접근은 불가능한 상태입니다.

2.2. 도로 상태

기호 1) 토지의 하단부 인근으로 등산로 형태의 소폭 농로가 개설된 것으로 항공도면상 확인되나, 현재는 수풀이 우거져 진입이 어렵습니다. 기호 2) 토지의 경우, 남서측 인근까지 소폭의 농로가 개설되어 있으나 본건까지의 직접적인 진입은 불가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 10월 14일자 수협은행 가압류 (채권액: 219,890,464원)

* 갑1: 1989년 8월 21일 소유권이전 (박상율)

* 갑2: 2025년 10월 14일 가압류 (수협은행, 219,890,464원) - 말소기준권리

* 갑3: 2025년 10월 20일 강제경매 (인천수산업협동조합, 263,312,897원)

3.2. 인수되는 권리

등기부상 채권 총액은 219,890,464원이며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 임야로, 상업 및 주거 밀집 지역과는 거리가 있어 별도의 상권이 형성되어 있다고 보기 어렵습니다. 주변은 농가주택 등이 위치한 도시 근교 농촌 지역입니다.

4.2. 생활 편의 시설

가장 근접한 편의시설로는 나진초등학교가 있으나, 차량 접근이 어려운 점을 고려할 때 도보 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 일상생활 영위를 위한 편의시설 이용에는 제약이 따를 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권

감정평가서 요약 및 특이사항에 '분묘기지권'이 언급되어 있습니다. 현황 조사 시 수풀이 우거져 본건 내 진입이 불가능하여 분묘 소재 여부 확인이 어렵다고 기재되어 있습니다. 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있으며 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 될 수 있어 주의가 필요합니다.

5.2. 접근성 및 토지 이용 제한

차량 진입이 불가능하며, 기호 1) 토지는 급경사지대에 위치하여 토지 활용에 어려움이 예상됩니다. 또한, 기호 1)은 농림지역, 보전산지이며 기호 2)는 계획관리지역, 준보전산지로 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

5.3. 주변 개발과의 연관성

여수시 화양면 나진리 일대에 '분재마을' 조성 사업이 진행되고 주택이 들어서고 있으며, 화양 지구 관광 개발 계획이 발표되는 등 지역 개발이 일부 진행 중이나, 본건과의 직접적인 연관성은 불확실합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 여수시 화양면에 위치한 자연림 상태의 임야로, 접근성이 매우 낮고 급경사 지대에 위치하여 활용에 제약이 많습니다. 분묘기지권의 존재 가능성이 있는 점, 차량 접근이 어려운 점, 그리고 개발 제한 구역에 속해 있다는 점 등 투자 시 신중한 고려가 필요한 물건입니다.

7. 투자 포인트

본건 자체의 직접적인 투자 매력은 낮으나, 인근 지역의 개발 동향 및 장기적인 토지 이용 계획 변화 가능성을 염두에 둔다면 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 투자를 결정하기 전에 분묘기지권 존재 여부에 대한 명확한 확인 및 해당 권리 발생 시의 법적, 경제적 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 16,190,200원

인수 보증금: 0원

본 물건은 현황, 접근성, 토지 이용 제한, 잠재적 권리 관계 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

추천 입찰가: 8,000,000원 ~ 11,300,000원 (감정가의 약 50% ~ 70%)

이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.