나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52402 [4] 전라남도 광양시 마동 1174-6 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1~6은 전라남도 광양시 마동에 소재하며 주위는 상업용 건물, 주상나지 등이 위치하는 미성숙 상가 및 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1~6 : 공히 세장형 평지의 주상나지임.

인접 도로상태

기호 1,2,3 : 중로각지, 기호 4,5 : 소로한면, 기호 6 : 소로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~6 : 도시지역 , 준주거지역(2015-11-18)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시) , 제1종지구단위계획구역(2015-11-18)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시) , 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-02)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2015-12-02)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52402 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOOOOOO)

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 광양시 마동 1174-6

용도: 대지

감정가: 476,635,800원

토지면적: 282.20㎡ (약 84.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 전라남도 광양시 마동에 소재하며, 주위는 상업용 건물, 주상나지 등이 혼재된 미성숙 상가 및 주택지대에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 세장형(직사각형)의 평지로 현재 주상나지(건축물이 없는 나대지) 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

물건지는 중로각지 (폭 12m~15m) 또는 소로(폭 8m~10m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 준주거지역 (2015-11-18 광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)

* 제1종지구단위계획구역 (2015-11-18 광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)

* 소로2류 (폭 8m~10m) (2015-12-02 광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)(접합)

* 중로3류 (폭 12m~15m) (2015-12-02 광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)(접합)

* 가축사육제한구역 (모든 가축 제한 지역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2019-10-01 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부채권 총액: 2,860,000,000원.

* 현재 진행 중인 경매개시결정은 2019-10-01 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권에 기한 임의경매 (갑6)입니다.

* 등기부상 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4) 및 근저당권 (을1), 지상권설정 (을2) 등이 등기되었으나, 을1 (근저당권)과 을2 (지상권설정)은 말소 예정 또는 말소되었습니다. 일반적으로 매각으로 인해 말소 기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 특이사항으로 '지상권개요: 비고:'로 기재되어 있으나, 등기부상 을2 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 다만, 모든 권리관계는 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상으로 파악됩니다. 현재 인수해야 할 임차보증금이 없으나, 임대차 관계가 확인되지 않아 관련 사항은 현장 확인 또는 별도 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

마동지구는 광양시의 도시개발사업(2008년 착공, 2015년 준공)을 통해 주거 및 상업 용지가 개발된 지역입니다. 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 상업 및 주거 기능의 복합적인 발전 가능성이 있습니다.

최근 마동지구 지구단위계획 변경을 통해 건축허가 기준이 완화되어 개발 활성화가 예상되며, 인근에 와우호수생태공원, 마동공원 등이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 개발 잠재력

현재 '미성숙 상가 및 주택지대'로 분류되나, 도시개발사업 완료 및 지구단위계획 변경으로 인해 향후 상업 및 주거 기능이 더욱 강화될 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광양시 마동 및 인근 지역에는 GSH광양서울병원, 광양시립노인전문병원 등 의료시설이 있으며, 공원 및 녹지 공간이 비교적 잘 조성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

마동지구 내 학교용지 관련 사업이 진행되었으며, 인근에 다수의 학교가 분포할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경

주변에 와우호수생태공원, 마동공원 등이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

임대관계가 미상으로 조사되어, 잔금 납부 시 예상치 못한 임차인의 존재나 권리 주장이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 추가적인 현장 조사 및 소유자, 주변 탐문 등을 통해 정확한 임대차 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지이용계획

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 광양시 마동 일대에는 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 개발 계획에 따른 신규 시설 입지는 변경될 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 전라남도 광양시 마동에 위치한 대지로서, 마동지구 도시개발사업 완료 이후 준주거지역으로 지정되어 개발 잠재력이 있는 지역입니다. 차량 접근이 용이한 도로에 접해 있으며, 주변에 공원 및 편의시설이 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대관계 미상 및 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요합니다.

도시개발사업이 완료되었으나 상가 및 주택지대가 미성숙 단계에 있고, 지구단위계획 변경으로 건축 규제가 완화된 점은 향후 지역 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

광양 마동지구 도시개발사업이 완료되었으며, 준주거지역으로 지정되어 있어 상업 및 주거 기능 복합화에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 입지 조건

주요 도로에 접해 있어 접근성이 우수하며, 주변에 공원 및 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 및 상업 환경을 조성할 수 있습니다.

8.3. 건축 규제 완화

최근 지구단위계획 변경을 통해 건축 허가 기준이 완화되어 개발 및 활용에 유연성이 확보되었습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 고려 사항

현재 감정가는 476,635,800원입니다. 해당 물건은 나대지 상태이며, 마동지구 개발 이후에도 아직 미성숙 단계를 거치고 있어 시세 파악 및 향후 개발 방향에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 공동담보 물건이라는 점과 임대관계 미상이라는 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 토지 자체의 개발 잠재력과 향후 지역 발전에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 지역에 위치하고 있습니다. 주변 시세, 개발 계획, 향후 토지 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~120% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향을 보입니다. 본건의 경우, 제시된 정보와 주변 개발 현황을 바탕으로 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

권장 입찰가 범위: 420,000,000원 ~ 480,000,000원

(감정가 대비 약 88% ~ 100%)

본 예상가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 답사, 권리관계 재확인, 최신 시세 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.