나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52402 [6] 전라남도 광양시 마동 1176-4 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1~6은 전라남도 광양시 마동에 소재하며 주위는 상업용 건물, 주상나지 등이 위치하는 미성숙 상가 및 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1~6 : 공히 세장형 평지의 주상나지임.

인접 도로상태

기호 1,2,3 : 중로각지, 기호 4,5 : 소로한면, 기호 6 : 소로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~6 : 도시지역 , 준주거지역(2015-11-18)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시) , 제1종지구단위계획구역(2015-11-18)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시) , 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-02)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2015-12-02)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52402 (6)

소재지: 전라남도 광양시 마동 1176-4

용도: 대지

감정가: 497,249,100원

토지면적: 291.30㎡ (약 88.13평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 마동에 소재하고 있으며, 주변은 상업용 건물, 주상나지 등이 위치하는 미성숙 상가 및 주택지대임. [cite: appraisal report]

차량 접근이 가능하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. [cite: appraisal report]

토지 형태는 세장형의 평지 나지로 이용 상태는 현황 대로임. [cite: appraisal report]

인접 도로 상황은 기호 1,2,3은 중로각지, 기호 4,5는 소로한면, 기호 6은 소로각지로 차량 통행 및 주차가 용이한 편임. [cite: appraisal report]

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광양 마동지구 도시개발사업에 따른 개발 계획 및 실시계획 인가(변경) 구역임. 또한 폭 8~15m의 도로에 접합하며, 가축 사육 제한 구역에 해당함. [cite: appraisal report]

3. 권리분석

본건 토지의 말소기준권리는 2019년 10월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을1)임. [cite: property data]

해당 근저당권 및 이에 선순위인 소유권이전3번신탁등기말소(갑4)는 말소기준권리 이하 권리들과 함께 매각으로 소멸될 예정임. [cite: property data]

등기부상 을2로 등재된 하동농업협동조합 명의의 지상권설정은 말소된 것으로 확인됨. [cite: property data]

또한, 광주지방법원 순천지원 2025타경52402 임의경매개시결정등기(갑6)도 말소될 예정임. [cite: property data]

그러나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있어, 등기부 요약과 상이한 지상권의 존재 가능성을 배제할 수 없음. 이는 본건 매수 시 인수해야 할 권리가 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요함.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 등록된 임차인은 없는 것으로 파악됨. [cite: property data]

그러나 임대 관계는 미상으로, 현황 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이는 인수 여부 및 보증금, 차임 등 구체적인 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

본건이 위치한 광양시 마동은 마동지구 도시개발사업(2008년 착공, 2015년 준공)을 통해 주거 단지 및 기반 시설이 조성된 지역임.

감정평가서상 '미성숙 상가 및 주택지대'로 분석된 점은 현재 상권이 활성화되지 않았음을 시사하나, 장기적으로는 주거 단지 확충에 따른 상권 발달 잠재력을 가지고 있음. [cite: appraisal report]

인근에 송보파인빌뷰, 광양중마우림필유 등 다수의 아파트 단지가 입주하여 기본적인 주거 수요는 존재함.

개발 사업이 완료되었으나, 지역 내 '미성숙' 상태라는 점은 향후 상권 활성화를 위한 추가적인 개발 및 수요 증대가 필요함을 의미함.

5. 생활정보

교육 시설: 본건 인근에 광양마동초등학교, 동광양중학교, 광양백운고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 조성되어 있음.

편의 시설: 대규모 쇼핑 시설이나 병원 등은 직접적으로 인접해 있지 않으나, 주거 단지 개발에 따라 점진적으로 생활 편의 시설이 확충될 것으로 예상됨.

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됨. [cite: appraisal report]

지역 개발: 광양항 및 광양제철소 등 산업단지와 인접하여 지역 경제 활성화에 기여하고 있으며, 지속적인 도시 개발 사업을 통해 주거 환경 개선이 이루어지고 있음.

주변 환경: 일부 보도된 바에 따르면, 광양시 인근 지역(황금동 등)에서 폐기물처리장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반발 사례가 존재하나, 본건 소재지 마동에서 직접적으로 인접한 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않음.

6. 잠재적 리스크

매각 후 소멸되지 않는 권리 존재 가능성: 물건명세서에 기재된 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 문구는 등기부상 말소된 지상권과 상반되어, 실제 인수해야 할 지상권이 존재할 위험이 매우 높음. 이에 대한 명확한 확인이 필수적임.

임대 관계 미상으로 인한 위험: 임차인 현황이 '0원'으로 인수 부담이 없어 보이나, 임대 관계가 미상이라는 점은 추후 예상치 못한 점유자나 권리 주장이 발생할 가능성을 내포하고 있음.

토지만의 경매: 본건은 토지만 매각 대상이므로, 건물 신축을 위한 상당한 규모의 초기 투자 비용이 발생하며, 건물 준공 전까지는 수익 창출이 불가능함.

미성숙 상권: '미성숙 상가 및 주택지대'라는 점은 단기적인 임대 수익 확보나 시세 차익 실현이 더딜 수 있음을 의미하며, 지역 개발 상황에 따라 가치 상승이 결정될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 광양시 마동지구 도시개발사업 지역 내의 대지로, 장기적인 발전 가능성이 있는 지역에 위치하고 있습니다. 개발 사업 완료 및 주거 단지 조성으로 인해 기본적인 인프라가 갖춰져 있으며, 향후 상권 발달 가능성도 있습니다.

그러나, 물건명세서 상의 지상권 인수 가능성이라는 중대한 법적 리스크와 임대 관계의 불확실성, 그리고 토지만의 경매라는 점에서 상당한 초기 투자 부담과 개발 계획 수립의 필요성이 요구됩니다. '미성숙'한 상권이라는 점 또한 단기적인 수익보다는 장기적인 안목으로 접근해야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

마동지구 도시개발사업 완성에 따른 장기적인 지역 가치 상승 기대.

나대지 상태로, 건축 규제 및 시장 상황에 맞는 용도의 건물 신축을 통한 개발 이익 창출 가능.

광양시의 산업단지 배후 주거지로서의 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 497,249,100원으로 제시되어 있습니다.

현재 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성과 임대 관계 미상으로 인한 불확실성, 그리고 토지 개발을 위한 추가 비용 등을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

낙찰가 산정 시에는 이러한 잠재적 리스크를 충분히 감안하여, 예상되는 총 투자 비용(낙찰가 + 개발 비용)과 미래 가치 상승분을 면밀히 분석 후 보수적인 관점에서 결정하는 것이 바람직합니다.

특히, 권리 분석상의 명확한 확인이 우선되어야 하며, 이후 입찰가를 결정하더라도 감정가 대비 일정 비율 이상 하락한 가격에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.