나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52402 [3] 전라남도 광양시 마동 1174-5 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1~6은 전라남도 광양시 마동에 소재하며 주위는 상업용 건물, 주상나지 등이 위치하는 미성숙 상가 및 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1~6 : 공히 세장형 평지의 주상나지임.

인접 도로상태

기호 1,2,3 : 중로각지, 기호 4,5 : 소로한면, 기호 6 : 소로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~6 : 도시지역 , 준주거지역(2015-11-18)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시) , 제1종지구단위계획구역(2015-11-18)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시) , 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-02)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2015-12-02)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 전라남도 광양시 마동에 위치한 토지로서, 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 광양 마동지구 도시개발사업 구역 내에 포함됩니다. 주상나지 상태로, 주변은 상업용 건물 및 주택지대로 형성되어 있습니다. 토지면적은 285.70㎡(약 86.4평)이며, 감정가는 535,973,200원입니다. 매각 대상은 토지이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.2. 기본 현황

사건번호: 순천지원 2025타경52402 (3)

소재지: 전라남도 광양시 마동 1174-5

용도: 대지

토지면적: 285.70㎡ (약 86.4평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

감정가: 535,973,200원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 특이사항

채권자: 농OOOOOOOOOOO

기타 특이사항: 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

기호 1~6 필지는 전라남도 광양시 마동에 소재하며, 주변은 상업용 건물, 주상나지 등이 위치하는 미성숙 상가 및 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

기호 1,2,3 필지는 중로각지에 접하고 있으며, 기호 4,5 필지는 소로한면에 접하고, 기호 6 필지는 소로각지에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 폭 8m~10m의 소로2류, 폭 12m~15m의 중로3류에 접하며, 모든 가축의 사육을 제한하는 가축사육제한구역에 해당됩니다. (2015-11-18 광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)

2.5. 주변 시설

본건 소재지는 상업용 건물과 주택이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 및 주거 편의시설이 일부 분포하고 있을 것으로 추정됩니다. 상세한 편의시설 현황은 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

2.6. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 도시지역 내 상업 및 주거지역의 특성을 보입니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 채권최고액 2,860,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 등기부등본 상에는 을2 지상권 설정 등기가 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서상의 내용을 최우선으로 고려하여 지상권의 존속 여부에 대한 면밀한 검토 및 확인이 필요합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 갑4 소유권이전(3번 신탁등기 말소) 및 을2 지상권 설정 등기(말소 기재) 등은 말소될 예정입니다.

3.4. 등기부 요약

총 채권액은 2,860,000,000원입니다.

주요 등기 현황:

* 갑4: 2019-10-01 소유권이전(3번 신탁등기 말소)

* 을1: 2019-10-01 근저당권 (말소기준권리, 농업협동조합자산관리회사, 2,860,000,000원)

* 을2: 2019-10-01 지상권설정 (하동농업협동조합, 말소)

* 갑6: 2025-12-05 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2,209,187,260원)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 조사되어, 혹시 모를 임차인의 존재 및 권리관계에 대한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

본건은 미성숙 상가 및 주택지대에 위치하고 있으며, 주위로 상업용 건물과 나지가 혼재되어 있습니다. 향후 개발 가능성이 있는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 향후 개발 가능성

본건은 광양 마동지구 도시개발사업 구역 내에 포함되어 있어, 향후 택지 개발 및 인프라 확충에 따른 지가 상승 및 상권 활성화 가능성이 있습니다. 준주거지역으로 지정되어 있어 상업 및 주거 복합 개발이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

소재지 마동 인근은 광양시의 주요 생활권으로, 대형 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다. 상세한 편의시설 정보는 현장 답사 시 확인 가능합니다.

5.2. 교육시설

마동초등학교 등 주변에 초등학교가 소재하고 있으며, 추가적인 교육시설 현황은 상세 조사가 필요합니다.

5.3. 의료시설

광양시 내에 종합병원 및 다양한 규모의 병원들이 분포하고 있어 의료 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부등본 상 말소 기재된 지상권이 물건명세서상 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 주요 리스크 요인이 될 수 있습니다. 해당 지상권의 실제 효력 및 인수 여부에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

6.2. 토지 이용 관련 리스크

도시개발사업 진행 상황에 따라 토지 이용계획이 변경될 가능성이 있으며, 가축사육제한구역 지정으로 인한 건축 행위 제한 사항을 추가로 확인해야 합니다.

6.3. 시장 변동성 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 해당 지역의 개발 사업 진행 속도에 따라 자산 가치가 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 미성숙 지역 리스크

미성숙 상가 및 주택지대라는 특성상, 조기 상권 활성화 및 개발 완료까지는 시간이 소요될 수 있으며, 이는 투자 수익 실현 시기를 늦출 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 광양 마동지구 도시개발사업의 수혜가 예상되는 토지로, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 상업 및 주거 복합 개발 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 다만, 등기부등본과 물건명세서 간의 권리관계 불일치(지상권)는 반드시 해결하고 입찰에 참여해야 할 중요한 검토 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 광양 마동지구 도시개발사업의 직접적인 수혜지

* 준주거지역으로 상업 및 주거 복합 개발 잠재력 보유

* 차량 접근성이 양호한 도로망 확보

* 향후 발전 가능성이 높은 지역

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 535,973,200원입니다. 낙찰가 산정 시에는 권리관계(특히 인수될 수 있는 지상권)를 면밀히 분석하고, 주변 시세, 개발 계획 진행 상황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 인수될 권리가 없을 경우 감정가의 80~100% 수준에서, 인수될 권리가 있을 경우 그 부담만큼 차감하여 산정하는 것이 일반적이나, 본건의 경우 지상권 인수 여부에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있으므로, 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.