나이스옥션 법원경매 해남 2024타경832 [1] 전라남도 진도군 군내면 둔전리 1982-6 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2024.05.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 군내면 둔전리 소재"신동마을"북동측 인근에 위치하며 주위는 양어장 및 해안농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3)은 부정형 평지로 양어장 건부지입니다.

인접 도로상태

기호(1,3)은 세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 농림지역(2021-01-04) 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 기호(3)은 농림지역(2021-01-04), 특화경관지구(2017-09-20) 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.
귀 요청에 의거 본건(기호1-3) 공유지분 중"곽영계"지분만의 평가로서, 지분의 위치확인이 곤란한 기호(3)의 전체 면적을 기준으로 가격 결정하고 지분비율에 의거 면적사정하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)는 블록구조 조립식패널지붕 단층 건으로
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 마감 등
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(2-가)는 관리사입니다.

설비내역

기호(2-가) 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "감정평가명세표" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록1. 지상의 제시외 건물{기계실(ㄱ)} 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구·구축물 매각 포함
2. 목록1. 지상 소재 조립식 건물(숙소) 1동 및 목록3. 지상의 건물(기계실 외 2동, 컨테이너 2동, 저온창고 1동), 타인소유 기계기구 매각 제외
3. 목록3.은 지분 매각임
4. 기계·기구 목록 중 인입배관, 토출배관은 목록1,3. 지상의 축양장에서 공동 사용하고 있으며 제3취득자가 토출배관을 증설하여 사용하고 있는 것으로 조사됨
5. 기계·기구 목록 중 1-4) 산소발생기(blower)는 목록상 5ea이나 현황은 6ea임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 해남지원 2024타경832 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 진도군 군내면 둔전리 1982-6

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 666,265,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9382.00㎡ (약 2,838.0평)

토지지분: 6876.5369㎡ (약 2,079.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 118.80㎡ (약 35.9평)

건물지분: 118.8㎡ (약 35.9평)

건물 제시외면적: 96.00㎡

1.4. 특이사항

* 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인 존재

1.5. 주의사항

* 일괄매각 대상이며, 목록1. 지상의 제시외 건물{기계실(ㄱ)} 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구·구축물이 매각에 포함됩니다.

* 목록1. 지상 조립식 건물(숙소) 1동 및 목록3. 지상 건물(기계실 외 2동, 컨테이너 2동, 저온창고 1동), 타인 소유 기계·기구는 매각에서 제외됩니다.

* 목록3.은 지분 매각 대상입니다.

* 기계·기구 목록 중 인입배관, 토출배관은 목록1,3. 지상의 축양장에서 공동 사용 중이며, 제3 취득자가 토출배관을 증설하여 사용하고 있는 것으로 조사되었습니다.

* 기계·기구 목록 중 1-4) 산소발생기(blower)는 목록상 5ea이나 현황 6ea로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 진도군 군내면 둔전리 소재 "신동마을" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 양어장, 해안 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근 지역까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1,3) 토지는 부정형의 평지이며, 양어장 건부지로 이용되고 있습니다.

기호(1) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(500m제한구역), 농업진흥구역입니다.

기호(3) 토지는 농림지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(500m제한구역), 농업진흥구역입니다.

인접 도로 상태는 세로(가)입니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 현황

* 소유권: 1993년 6월 2일 정해민 소유권 이전(매매), 2013년 11월 29일 곽영계 외 1명 소유권 이전(매매)되었습니다. 곽영계는 공유물 분할을 통해 지분을 취득한 것으로 보입니다.

* 근저당: 수산업협동조합중앙회(1,414,000,000원, 2015년 1월 27일), 대한사료주식회사(150,000,000원, 2016년 7월 1일)가 설정되어 있습니다.

* 지상권: 수산업협동조합중앙회(2015년 1월 27일)가 설정되어 있습니다.

* 가압류: 한국전력공사(44,219,420원, 2024년 1월 22일), 농업협동조합중앙회(515,217,610원, 2024년 2월 20일 및 313,574,851원, 2024년 3월 14일), 진도군수산업협동조합(52,106,932원, 2024년 3월 14일)이 설정되어 있습니다.

* 임의경매: 수산업협동조합중앙회의(608,139,849원, 2024년 4월 11일)로 인한 임의경매 개시결정이 등기되었습니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 2,035,118,813원

3.2. 건물 등기부 현황

* 소유권: 2022년 8월 3일 곽영계 소유권 보존 등기되었습니다.

* 근저당: 수산업협동조합중앙회(960,000,000원, 2023년 2월 23일)가 설정되었으며, 이는 말소기준권리입니다.

* 가압류: 한국전력공사(44,219,420원, 2024년 1월 22일), 농업협동조합중앙회(515,217,610원, 2024년 2월 20일 및 313,574,851원, 2024년 3월 14일), 진도군수산업협동조합(52,106,932원, 2024년 3월 14일)이 설정되었으나 말소 대상입니다.

* 임의경매: 수산업협동조합중앙회의(608,139,849원, 2024년 4월 11일)로 인한 임의경매 개시결정이 등기되었으며, 말소 대상입니다.

* 건물 등기부 채권 총액: 1,885,118,813원

3.3. 임차인 현황

* 임차인 곽태섭: 2019년 11월 22일 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이므로 주의 필요)

* 임차인 최홍석: 2023년 8월 30일 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권(수산업협동조합중앙회).

4. 상권분석

본 물건은 농림지역 내 양어장 및 동물, 식물 관련 시설로 이용되는 부지입니다. 주변은 농경지와 자연림이 혼재하는 지역으로, 어업 또는 농업 관련 사업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 인근 지역의 상세한 상권 정보는 부족하나, 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 관련 업종의 기반 시설이 발달할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 전라남도 진도군 군내면의 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변 편의시설 및 교통망은 일반적인 농어촌 지역 수준으로 예상되며, 상세한 생활 편의 시설 정보는 직접적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 곽태섭 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 지분 매각: 본건 중 목록3.은 지분 매각 대상이므로, 소유 관계 및 이용에 있어 복잡성이 존재할 수 있습니다.

* 기계·기구 관련 문제: 기계·기구 목록의 공동 사용, 증설, 수량 오류 등은 매각 후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 토지 및 건물 등기부 상의 채권 총액이 감정가를 초과하여, 경매 절차 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 물건의 출처가 유동화되었고 공동담보로 묶여 있어, 권리 관계 파악 및 법적 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동물 및 식물 관련 시설로 활용 가능성이 있는 토지와 건물입니다. 대항력 있는 임차인, 지분 매각, 기계·기구 관련 복잡성, 높은 채권 총액 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었음에도 불구하고, 그 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 효력에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 업종 특화 시설: 동물 및 식물 관련 사업을 영위하려는 사업자에게는 해당 용도의 기반 시설로서 매력적일 수 있습니다.

* 지역적 잠재력: 전라남도 진도군이라는 지역적 특성을 고려할 때, 특정 수산업 또는 농업 관련 시설로의 활용 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 666,265,200원입니다. 예상 입찰가는 상기 명시된 권리 관계, 대항력 있는 임차인의 존재, 복잡한 기계·기구 문제, 토지 및 건물의 지분 매각 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 권리 및 명도 비용, 추가 시설 투자 비용 등을 면밀히 산정한 후, 법원 경매 시세 및 유사 물건 낙찰가율 등을 참고하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다. 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.