나이스옥션 법원경매 해남 2024타경51618 [1] 전라남도 해남군 송지면 해원리 OOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2024.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 송지면 해원리 소재 "신기마을" 남측 인근에 위치하며,
주위환경은 자연부락, 농경지, 자연림 등이 소재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1-3,6): 사다리, 공업용으로 이용중임.
기호(4): 사다리, 전(일부 숙소부지)으로 이용중임.
기호(5): 사다리, 공업용으로 이용중임.
기호(8): 부정형, 전(일부 잡종지)으로 이용중임.
기호(9): 부정형, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 일괄하여 서측으로 콘크리트포장 세로(가)에 접하며,
본건 기호(9)는 내부 이동로로서 각 필지에 접함.
단, 본건 기호(4)는 지적도상 맹지이며 인접필지를 통해 도보로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 농업보호구역

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7-가): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서
벽체: 판넬 등,
바닥: 하드너 등 마감,
창호: 새시창호 등임.

기호(10-나): 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서
벽체 우레탄판넬 등,
바닥: 에폭시 등 마감,
창호: 새시창호 등임.

기호(11-다): 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서
벽체: 판넬 등,
바닥: 에폭시 등 마감,
창호: 새시창호 등임.

기호(12-라): 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서
벽체: 판넬 등,
바닥: 하드너, 타일 등 마감,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

기호(7-가): 절임배추 제조시설로 이용중임.
기호(10-나): 저온창고(2칸)으로 이용중임.
기호(11-다): 절임배추 제조시설로 이용중이며,
중2층으로 구분되어 사무실 및 숙소로 이용중임.
기호(12-라): 시래기 제조시설로 이용중임.

설비내역

기호(7-가): 위생설비, 급배수설비 등.
기호(10-나): 냉장설비, 방열문 등. (기계기구로서 감정평가 함.)
기호(11-다): 위생설비, 급배수설비, HACCP설비 등.
기호(12-라): 위생설비, 급배수설비 등.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 목록 1,2,4,5. 지상 소재 제시외 건물, 기계기구 목록 1,3~8. 각 매각 포함
2. 목록 2~4,9. 지상 소재 컨테이너, 저온창고, 철파이프하우스, 기계기구 목록 2. 각 매각 제외
3. 특별매각조건 : 목록 4,8,9. 매수인 농지취득자격증명원 필요(매각결정기일전까지 미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 - 송지면 사실조회서 참조)
4. 기계기구 목록 6~8.과 관련하여 정부 지원을 받아 설치된 것으로 2021. 12.부터 5년간 관리주체가 정부이고, 발전설비 소유권이 정부에서 채무자로 아직 인수인계되지 않았으므로 소유권이 이전되는 2026년 말 이후 매각 절차를 통해 소유권 취득 가능하다는 회신이 있음(해남군 사실조회 회신 참조). 해당 기계기구 목록은 자부담액(15%)을 기준으로 평가함
5. 목록 5. 지상 소재 제시외 건물 일부 타지상(977-1,977-7)에 소재하고, 목록11. 공부상 단층 건물이나 현황 중2층(사무실 및 숙소 등)으로 구분되어 이용중임
6. 목록 9. 공부상 지목은 '전'이나 현황 도로 및 내부이동로로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 해남지원 2024타경51618 (1) 사건으로, 전라남도 해남군 송지면 해원리 977에 소재한 근린시설입니다.

감정가는 886,306,700원이며, 토지는 10,404.00㎡ (약 3,147평), 건물은 786.94㎡ (약 238평) 면적을 포함합니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 송지면 해원리 소재 "신기마을" 남측 인근에 위치하며, 주위 환경은 자연부락, 농경지, 자연림 등이 소재하는 마을 주변 농경지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통입니다.

본건 토지 일괄하여 서측으로 콘크리트 포장 도로(가)에 접하며, 본건 기호(9)는 내부 이동로로서 각 필지에 접합니다.

단, 본건 기호(4)는 지적도상 맹지이며 인접 필지를 통해 도보로 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 농업보호구역입니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 24일 접수된 해남새마을금고 근저당권(을3)입니다.

등기부 채권 총액은 토지 566,924,000원, 건물 560,000,000원으로 합계 1,126,924,000원입니다.

본 경매는 채권자인 해남새마을금고의 신청으로 진행되는 임의경매이므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인 김현준: 보증금 1,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2023.11.29, 대항력 없음.

* 임차인 유종철: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2024.03.04, 대항력 없음.

* 임차인 장상만: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020.01.02, 확정일자 2020.03.02, 대항력 있음.

* 임차인 장상만은 대항력이 있으므로, 인수 여부 및 보증금 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다. (비록 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본건은 농림지역 내 마을 주변 농경지대에 위치한 근린시설로, 지역 농산물 가공 및 유통과 관련된 상권을 형성하고 있을 가능성이 높습니다.

주요 이용 현황으로는 절임배추 제조시설, 저온창고, 시래기 제조시설 등이 확인되어, 지역 특산물과 관련된 사업에 적합한 환경입니다.

주변이 농경지와 자연림으로 이루어져 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 사업체나 농업 관련 시설이 발달할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 대도시와 같은 편의시설 이용은 제한적일 수 있습니다.

다만, 인근 마을 및 읍면 지역으로의 차량 이동을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 4, 8, 9번 토지(전, 도로 등)에 대해 매수인은 농지취득자격증명원을 매각결정기일 전까지 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 및 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 장상만은 대항력이 있으며 1억원의 보증금을 보유하고 있습니다. 낙찰 후 인수 부담 발생 가능성에 대해 철저한 확인이 필요합니다.

* 건물 이용 현황 및 공부상 차이:

* 목록 5번 지상 제시외 건물 일부가 타 지상(977-1, 977-7)에 소재하고 있어, 소유권 및 이용에 대한 확인이 필요합니다.

* 목록 11번 건물은 공부상 단층이나 현황 중2층(사무실 및 숙소 등)으로 이용 중입니다.

* 토지 이용 현황: 목록 9번 지목은 '전'이나 현황은 도로 및 내부 이동로로 이용 중입니다.

* 일부 매각 제외 물건: 목록 2~4, 9번 지상 소재 컨테이너, 저온창고, 철파이프하우스, 기계기구 중 목록 2번은 매각에서 제외됩니다.

* 기계기구 소유권 관련: 목록 6~8번 기계기구(발전 설비 등)는 정부 지원으로 설치되었으며, 2026년 말 이후에나 소유권 이전이 가능할 수 있습니다. 현재 평가는 자부담액(15%) 기준입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 송지면의 농경지대에 위치한 근린시설로, 광대한 토지 면적과 지역 농산물 가공에 특화된 제조 시설 및 저온창고 등을 갖추고 있어 잠재적 사업 가치가 있습니다.

하지만 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재, 일부 건물과 토지의 공부상 차이 및 타 필지 소재, 특정 기계기구의 소유권 문제 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 상기 리스크 요소들을 사전에 철저히 조사하고 인수 조건을 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 10,404㎡ (약 3,147평)의 면적으로 다양한 활용이 가능합니다.

* 농산물 가공 특화 시설: 지역 농산물(절임배추, 시래기 등) 가공에 최적화된 설비와 저온창고를 보유하고 있습니다.

* 농림 지역 입지: 농업 및 관련 산업 시설 운영에 적합한 환경입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 886,306,700원입니다.

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 물건의 하자 여부, 권리 인수 부담, 농지취득자격증명 발급 가능성, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

제시된 권리 관계 및 특이사항들을 감안할 때, 감정가 수준에서의 면밀한 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 상세한 상태 파악 및 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.