나이스옥션 법원경매 목포 2025타경466 [2] 전라남도 무안군 일로읍 용산리 산32-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 무안군 일로읍 용산리 소재 백호동마을 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지,
농촌자연마을, 축사 등으로 형성된 순수농촌지역임.

교통상황

토지(1)은 소형차량 접근 가능하고 토지(2)는 차량 접근 어려우며 순수농촌지역에 소재하여
일반적인 교통상황은 보통정도임.

형태 및 이용상태

번호(1)부정형으로 완만한 경사를 이루며 인접지(산32-19번지 외)와 경계 구분없이
전(잔디재배)으로 이용중이고 남측 일부는 도로(농로)인 것으로 판단됨.
번호(2)부정형으로 완만한 경사를 이루며 일부는 인접지(산32-19번지 외)와 경계 구분없이
전(잔디재배)으로 이용중이고, 일부는 소나무 및 활잡목 등이 식생하는 자연림임.

인접 도로상태

번호(1) 서측 및 남측으로 폭 약2.5m정도의 콘크리트포장농로와 접함. (남측 도로는
본건 토지의 일부로 판단됨)
번호(2) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

번호(1)계획관리지역, 가축사육제한구역(300m제한구역-젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>.
번호(2)계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역-소,말,사슴,양,염소,산양)/(300m
제한구역-젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

토지(2)지상에 분묘 4기가 소재함. (분묘 1기는 자연림내에 소재하는 것으로 탐문되나
수풀이 우거져서 확인은 하지 못하였음)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지.
분묘소재. 수목포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경466 (2)

소재지: 전라남도 무안군 일로읍 용산리 산32-2

용도: 임야

감정가: 83,018,000원

토지면적: 2678.00㎡ (약 810.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 무안군 일로읍 용산리 백호동마을 북서측 인근에 위치함.

* 주변은 농경지, 농촌자연마을, 축사 등으로 형성된 순수 농촌 지역임.

* 교통상황

* 토지(1)은 소형 차량 접근이 가능함.

* 토지(2)는 차량 접근이 어려움.

* 순수 농촌 지역에 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태

* 토지(1): 부정형으로 완만한 경사를 이루며, 인접지와 경계 구분 없이 전(잔디재배)으로 이용 중임. 남측 일부는 농로로 판단됨.

* 토지(2): 부정형으로 완만한 경사를 이루며, 일부는 인접지와 경계 구분 없이 전(잔디재배)으로 이용 중임. 일부는 소나무 및 활잡목 등이 식생하는 자연림임.

* 인접 도로상태

* 토지(1): 서측 및 남측으로 폭 약 2.5m의 콘크리트 포장 농로와 접함. 남측 도로는 본건 토지의 일부로 판단됨.

* 토지(2): 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 토지(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(300m제한구역-젖소), 개발촉진지구.

* 토지(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역-소,말,사슴,양,염소,산양 / 300m제한구역-젖소), 준보전산지, 개발촉진지구.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권 이전: 이영근 (2021-03-08), 주도인 (2022-10-13)

* 근저당: 일로농업협동조합 (2022-10-27, 금46,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 농림수산업자신용보증기금관리기관 (2024-09-30, 금88,181,859원), 농협은행 (2024-09-30, 금9,797,983원), 한국캐피탈 (2024-12-03, 금19,406,374원), 일로농업협동조합 (2025-02-28, 금15,854,453원), 농업협동조합중앙회 (2025-03-18, 금35,201,683원)

* 임의경매: 일로 (2025-08-13, 29,719,842원)

* 등기부채권 총액: 214,442,352원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 특이사항으로 임대관계는 미상임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 분묘기지권 성립 여지 있음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 농촌 마을이 혼재된 지역에 위치하여 상업 시설이나 생활 편의시설은 상대적으로 부족할 것으로 예상됨.

* 주변에 축사가 분포하고 있어 농촌 지역 특유의 환경이 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 관광지로는 무안황토갯벌랜드, 캠핑장 등이 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 적음.

* 일로읍 농촌공간정비사업 등이 진행 중인 지역이 있어 향후 지역 개발 가능성이 있을 수 있으나, 구체적인 영향은 불확실함.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지(2)는 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 토지 이용에 제약이 따름.

* 분묘: 토지(2) 지상에 분묘 4기가 소재하며, 1기는 수풀로 인해 확인이 어려웠음. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있음.

* 접근성: 토지(2)는 차량 접근이 어려워 이용에 불편이 예상됨.

* 혐오시설 및 환경 문제: 주변 축사로 인한 악취 가능성이 있으며, 무안군 내 퇴비공장 관련 악취 민원 발생 사례가 있어 추가적인 환경적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 일로읍의 순수 농촌 지역에 위치한 임야로, 감정가는 83,018,000원임. 토지(1)은 일부 농로와 접하고 잔디 재배지로 이용 중이나, 토지(2)는 맹지이며 자연림과 잔디밭으로 이용 중임. 분묘 4기가 소재하고 분묘기지권 성립 가능성이 있어 권리 관계 및 토지 이용에 주의가 필요함. 차량 접근이 어려운 맹지라는 점과 주변 축사로 인한 잠재적 악취 문제는 투자 시 고려해야 할 주요 리스크임. 다수의 가압류가 존재하나, 말소기준권리인 근저당 이하 권리들은 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됨.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 생산 녹지(준보전산지 포함)로서, 장기적인 관점에서 농업적 활용이나 투자 목적의 토지 취득 기회로 볼 수 있음.

* 토지(1)은 일부 도로와 접하고 있어 개발 가능성이 상대적으로 높음.

1.8. 예상 입찰가

감정가 83,018,000원을 기준으로, 맹지, 분묘, 접근성 제한, 주변 환경 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음. 인수되는 권리(보증금)는 없으므로, 입찰자는 상기 리스크들을 감안하여 70%~80% 수준인 약 58,112,600원 ~ 66,414,400원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.