나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51491 [2] 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 596-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 소재 두리마을 북서측 인근[일련번호 1)], 두리마을 남서측 인근[일련번호 2)], 두리마을 서측 인근[일련번호 3)]에 위치하며, 주위는 해안 농촌지대 및 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 공히 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사지이며, 전 및 일부 묘지임. 일련번호 2) 삼각형 평지이며, 주차장 등임. 일련번호 3) 사다리형 완경사지이며, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 북동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 2) 본건 남동측으로 노폭 약 5m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 3) 남측으로 노폭 약 2 ~ 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말, 사슴,양, 염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥 구역<농지법>임. 일련번호 2), 3) 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소, 말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 1) 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "전(휴경지) 및 일부 묘지"임. 일련번호 2) 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "주차장 등"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 1)은 일부가 묘지로서 분묘(평장묘)가 소재함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)원상회복명령 발하여질 가능성 있음.
현황 '주차장 등'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51491 (2)

소재지: 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 596-3

용도: 전 (농지)

감정가: 973,000원

토지면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

2.1. 입지조건

본건은 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 소재 두리마을 북서측, 남서측, 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 해안 농촌지대 및 농경지대로 형성되어 있습니다.

차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

각 필지별로 인접 도로 상태는 다음과 같습니다.

* 일련번호 1): 본건 북동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

* 일련번호 2): 본건 남동측으로 노폭 약 5m의 콘크리트 포장도로에 접함.

* 일련번호 3): 본건 남측으로 노폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

일련번호 1)은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 해당합니다.

일련번호 2), 3)은 계획관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 신용보증기금의 2022년 1월 14일자 가압류 (광주지방법원 2022카단10019).

등기부상 모든 권리(가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음).

등기부채권 총액: 134,745,319원.

2.3. 상권분석

본 물건은 신안군 안좌면의 농촌 지역에 위치한 농경지로서, 일반적인 상업 시설보다는 농업 활동과 관련된 지역적 특성을 강하게 띱니다.

주변 환경은 주로 농경지와 해안으로 구성되어 있어, 상업 시설의 밀집보다는 전원생활 및 농업 활동에 적합한 입지입니다.

최근 신안군 지역은 퍼플섬(반월도, 박지도) 등으로 관광 활성화가 이루어지고 있으며, 이는 지역 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다..

2.4. 생활정보

본건 소재지인 신안군 안좌면 소곡리는 농촌 지역으로, 일반적인 편의시설(대형마트, 병원, 은행 등)은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

안좌도 내에는 편의점, 관광객을 위한 카페 등이 운영되고 있으며, 주변 섬 지역(반월도, 박지도)은 관광지로 개발되어 편의시설이 확충되는 추세입니다.

구체적인 주거 편의시설 및 의료, 교육 시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.5. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명: 본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다.

현황과 공부의 차이: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 일련번호 1)은 '전(휴경지) 및 일부 묘지', 일련번호 2)는 '주차장 등'으로 이용 중입니다.

분묘기지권: 일련번호 1) 토지에 분묘가 소재하므로, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있어 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

원상회복 명령 가능성: '주차장 등'으로 이용 중인 일련번호 2)의 경우, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 안좌면의 작은 면적(7.00㎡)의 농지입니다.

토지의 현황이 공부와 다르며(묘지, 주차장 등), 농지 취득 관련 법규 및 분묘기지권, 원상회복 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 제약 사항들을 충분히 인지하고, 법적 검토 및 현장 조사를 철저히 수행한 후 접근해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

인접 토지 소유자나 특정 영농 목적을 가진 실수요자에게는 고려될 수 있는 소규모 토지입니다.

신안군 지역의 관광 활성화(예: 퍼플섬) 및 섬 지역 개발 계획 등 장기적인 관점에서 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건은 작은 면적의 농지이며, 여러 법적 및 현황적 제약이 복합적으로 작용하고 있습니다. 또한, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 권리 분석에 한계가 있습니다.

따라서, 인근 유사 물건의 실제 거래 사례, 본건의 정확한 현황 조사 결과, 농지 취득 및 명도 관련 비용, 그리고 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

본 보고서만으로는 예상 입찰가를 산출하기 어려우므로, 전문가와 상담 후 현장 답사를 통해 정확한 가치를 평가하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.