나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51338 [3] 전라남도 영암군 군서면 마산리 319 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 군서면 마산리 소재 '오산마을' 내에 위치하며
주위는 농가주택, 농경지 등으로 이루어진 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통 이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 평지로서 답임.
일련번호(2),(3) : 부정형 평지로서 답 및 일부 도로임.
일련번호(4) : 부정형 평지로서 답 및 일부 도로, 구거임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호(2) : 남서측으로 폭 약 8m, 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에
접하며 남동측으로 폭 약 2m의 콘크리트 도로에 접함.
일련번호(3) : 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 남동측으로 폭 약 2m의
콘크리트 도로에 접함.
일련번호(4) : 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,
메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업보호구역<농지법>임.
일련번호(2),(3) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역
(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
일련번호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,
그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 소하천구역(오산천)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

ㅡ

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
임대관계는 미상임.

-기타참고사항
(1) 본건 토지 일련번호(2),(3) 토지 중 현황 일부 도로로 이용중임.
(2) 본건 토지 일련번호(4) 토지 중 일부 구거로 이용중이며, 소유자 미상의
과수목(감나무) 2주가 식재되어 있으며, 전봇대 2개가 소재함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 목포지원 2025타경51338 (3) 사건으로 진행되는 전라남도 영암군 군서면 마산리 319 소재 부동산 임의경매 물건입니다.

매각 대상은 토지로, 용도는 답이며 감정가는 30,985,000원입니다.

토지 면적은 883.00㎡(약 267.12평)이며, 토지 제시외 면적 및 건물 면적은 없습니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

2. 입지조건

본 건은 전라남도 영암군 군서면 마산리 소재 '오산마을' 내에 위치하며, 주위는 농가주택과 농경지로 이루어진 순수 농촌지대입니다.

제반 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황은 일련번호(1)은 답, 일련번호(2),(3)은 답 및 일부 도로, 일련번호(4)는 답 및 일부 도로, 구거로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 일련번호(1)은 북동측 폭 약 8m 아스팔트 도로에 접하며, 일련번호(2)는 남서측 폭 약 8m, 북측 폭 약 4m 아스팔트 도로 및 남동측 폭 약 2m 콘크리트 도로에 접합니다.

일련번호(3)은 북측 폭 약 4m 아스팔트 도로와 남동측 폭 약 2m 콘크리트 도로에 접하며, 일련번호(4)는 북측 폭 약 4m 아스팔트 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

일련번호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(250m), 농업보호구역.

일련번호(2),(3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m).

일련번호(4): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m), 소하천구역(오산천).

3. 권리분석

등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

갑1: 소유권이전 (1999-05-25, 손안순)

갑2: 소유권이전 (2020-07-16, 이윤칠, 증여)

을1: 근저당 (2021-07-29, 농업협동조합자산관리회사, 48,000,000원) - 말소기준권리

을2: 근저당 (2022-01-20, 농업협동조합자산관리회사, 36,000,000원) - 말소예정

갑3: 가압류 (2025-03-25, 토스뱅크, 101,192,134원) - 말소예정

갑4: 가압류 (2025-05-13, 신용보증기금, 25,500,000원) - 말소예정

갑5: 임의경매 (2025-08-12, 농협은행, 72,634,225원) - 본 경매개시결정

등기부채권 총액은 210,692,134원입니다.

말소기준권리인 을1 근저당권(2021-07-29) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 위주의 순수 농촌 지역에 위치하여 상업적 상권 형성은 미약합니다. 인근에 농가 주택이 분포하고 있으며, 농업 활동을 중심으로 한 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

주변으로는 역사적으로 가치가 있는 영암 마산리 토기 요지(통일신라시대 가마터)와 같은 문화 유적이 존재합니다.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하므로, 대규모 생활 편의 시설보다는 기본적인 농업 관련 편의 시설 및 인근 마을의 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

가까운 관광지로는 월출산 국립공원, 영암 도기박물관, 영암 왕인박사 유적지 등이 있습니다.

영암군은 소나무재선충병 방제를 위해 특정 지역 내 소나무류 반출을 제한하는 구역을 지정하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본 건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 농지 관련 법규: 농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등 관련 법규 및 규제 사항을 충분히 인지하고 매입해야 합니다.

* 토지 현황: 일련번호(2),(3)은 일부 도로로, 일련번호(4)는 일부 도로 및 구거로 이용 중이며, 소유자 미상의 과수목(감나무 2주)과 전봇대 2개가 소재하므로 현황 조사가 필요합니다.

* 시골 지역 특성: 농촌 지역의 특성상 환금성이 낮을 수 있으며, 기반 시설 접근성이 떨어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군의 농촌 지역에 위치한 농지입니다. 농지로서의 가치와 농지 취득 관련 법규 준수 여부가 중요하며, 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 매수 결정의 핵심 요인이 될 것입니다. 토지 일부가 도로 및 구거로 이용 중인 점, 그리고 농림지역, 농업보호구역 등의 용도 지역 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 경영 목적의 실수요자에게는 상대적으로 저렴한 가격으로 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

* 주말·체험영농을 목적으로 하는 경우, 면적 요건(세대원 합산 1,000㎡ 미만)을 충족하면 농지 취득이 가능할 수 있습니다.

* 영암군 지역의 개발 계획 및 농업 정책 변화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 30,985,000원을 기준으로, 현장 답사를 통한 토지 현황, 주변 시세, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 법규 검토 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 입찰 예정자는 제시된 감정가와 법원 경매 물건명세서, 현장 조사 내용을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

입찰 시 매수보증금(일반적으로 최저매각가격의 10%)을 준비해야 하며, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으므로 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.