나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51338 [2] 전라남도 영암군 군서면 마산리 321-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 군서면 마산리 소재 '오산마을' 내에 위치하며
주위는 농가주택, 농경지 등으로 이루어진 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통 이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 평지로서 답임.
일련번호(2),(3) : 부정형 평지로서 답 및 일부 도로임.
일련번호(4) : 부정형 평지로서 답 및 일부 도로, 구거임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호(2) : 남서측으로 폭 약 8m, 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에
접하며 남동측으로 폭 약 2m의 콘크리트 도로에 접함.
일련번호(3) : 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 남동측으로 폭 약 2m의
콘크리트 도로에 접함.
일련번호(4) : 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,
메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업보호구역<농지법>임.
일련번호(2),(3) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역
(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
일련번호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,
그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 소하천구역(오산천)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

ㅡ

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
임대관계는 미상임.

-기타참고사항
(1) 본건 토지 일련번호(2),(3) 토지 중 현황 일부 도로로 이용중임.
(2) 본건 토지 일련번호(4) 토지 중 일부 구거로 이용중이며, 소유자 미상의
과수목(감나무) 2주가 식재되어 있으며, 전봇대 2개가 소재함.

물건 비고

일괄매각.
목록 2, 3: 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51338 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지매각

* 채권자: 농OOOOOOOO (농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 영암군 군서면 마산리 321-1

* 용도: 답 (논)

* 건물 유무: 건물 없음 (건물 면적 0.00㎡)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 34,662,000원

* 총 토지 면적: 872.00㎡ (약 263.83평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 영암군 군서면 마산리 소재 '오산마을' 내에 위치함.

* 주위는 농가주택, 농경지 등으로 이루어진 순수 농촌지대임.

* 영암군 군서면 마산리 일대는 통일신라시대의 도기 생산지로 학술적 가치가 있는 '영암 마산리 요지'가 위치하는 역사적인 지역임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 이용 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 인접 도로상태

* 일련번호(1): 북동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 일련번호(2): 남서측으로 폭 약 8m, 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 남동측으로 폭 약 2m의 콘크리트 도로에 접함.

* 일련번호(3): 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 남동측으로 폭 약 2m의 콘크리트 도로에 접함.

* 일련번호(4): 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 등기부상 채무 총액은 약 210,692,134원임.

* 말소기준권리는 2021년 7월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권임.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 소유권 이전: 손안순 (1999년), 이윤칠 (2020년 증여)

* 말소 예정 권리: 근저당 (농업협동조합자산관리회사), 가압류 (토스뱅크, 신용보증기금), 임의경매 (농협은행)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 해당 내용 없음)

3.3. 임차인현황

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원 (임차인 없음)

* 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

* 본건은 농가주택과 농경지로 이루어진 순수 농촌 지역에 위치함.

* 인근에 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상되며, 주요 이용 가치는 농업 생산 활동 또는 농촌 거주에 있음.

* 주변 관광 자원으로는 왕인박사유적지, 월출산 도갑사, 영암도기박물관 등이 있음.

5. 생활정보

* 본건 소재지는 영암군 군서면으로, 주변 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 읍내로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됨.

* 주변 환경은 조용하고 한적한 농촌 생활을 영위하기에 적합함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

* 일련번호(1)은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역에 해당함.

* 일련번호(2),(3)은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당함.

* 일련번호(4)는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 소하천구역에 해당함.

* 농지인 관계로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금 미반환 등 불이익이 발생할 수 있음.

6.2. 현황과 공부상 불일치

* 본건 토지 일련번호(2),(3)은 현황 일부 도로로 이용 중임.

* 본건 토지 일련번호(4)는 일부 구거로 이용 중이며, 소유자 미상의 과수목(감나무) 2주와 전봇대 2개가 소재함.

* 일괄매각 대상이지만, 현황상 도로 및 구거로 이용되는 부분의 실질적인 사용 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 기타

* 현황 도로 및 구거 이용 부분으로 인해 실제 경작 가능 면적이 줄어들 수 있음.

* 영암군 군서면 일대에서 과거 쓰레기 소각장 건립 문제가 있었으나, 지역 주민과의 합의를 통해 해결된 바 있음. 이는 혐오시설과의 잠재적 관련성을 시사할 수 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 현장 확인 필요.

7. 종합 의견

* 본건은 전라남도 영암군에 위치한 답(논) 토지로, 농업 생산 활동이나 귀농/귀촌을 고려하는 개인에게 적합할 수 있음.

* 건물은 없으며 토지만 매각 대상임.

* 현재 토지 일부가 도로 및 구거로 이용되고 있어 실제 사용 가치를 면밀히 검토해야 함.

* 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로, 해당 자격을 갖춘 입찰자만 참여 가능함.

* 등기부상 권리 관계는 매각으로 대부분 소멸되어 깨끗한 편이나, 현황 이용 상태와 관련된 잠재적 이슈는 확인 필요.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격이 있는 경우, 농업 생산 활동을 위한 기반 마련 가능.

* 계획관리지역, 자연취락지구 포함 부분은 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

* 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확함.

* 본건을 포함한 주변 농경지의 장기적인 가치 상승 잠재력 고려.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 34,662,000원

* 현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현황 이용 상태, 농지법규, 지역 특성, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 별도의 인수 보증금이 없으므로, 감정가 이상의 가치 판단 시 전략적 입찰 가능.

* 참고: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 파악, 지역 개발 계획 검토 등 추가적인 심층 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.