나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51491 [3] 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 627 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 소재 두리마을 북서측 인근[일련번호 1)], 두리마을 남서측 인근[일련번호 2)], 두리마을 서측 인근[일련번호 3)]에 위치하며, 주위는 해안 농촌지대 및 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 공히 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사지이며, 전 및 일부 묘지임. 일련번호 2) 삼각형 평지이며, 주차장 등임. 일련번호 3) 사다리형 완경사지이며, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 북동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 2) 본건 남동측으로 노폭 약 5m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 3) 남측으로 노폭 약 2 ~ 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말, 사슴,양, 염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥 구역<농지법>임. 일련번호 2), 3) 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소, 말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 1) 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "전(휴경지) 및 일부 묘지"임. 일련번호 2) 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "주차장 등"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 1)은 일부가 묘지로서 분묘(평장묘)가 소재함.

물건 비고

본건 지상에 매각에서 제외되는 타인소유의 건물 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51491 (3)

소재지: 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 627

용도: 대지

감정가: 13,508,000원

토지면적: 307.00㎡ (약 92.88평)

건물면적: 0.00㎡ (건물매각 제외)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 소재 두리마을 북서측, 남서측, 서측 인근에 위치하며, 주위는 해안 농촌지대 및 농경지대임.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 출입이 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 1: 본건 북동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

* 일련번호 2: 본건 남동측으로 노폭 약 5m의 콘크리트 포장도로에 접함.

* 일련번호 3: 남측으로 노폭 약 2 ~ 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 매각대상: 토지매각 (건물매각 제외)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 매각에서 제외되는 타인 소유의 건물이 있어 법정지상권 성립 여부가 불분명함).

* 말소기준권리: 2021-12-31 접수 롯데카드 가압류 (갑4). 본건의 모든 가압류 및 근저당 등은 말소될 예정임.

* 총 채권액: 181,997,147원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김태완)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-11-09

* 대항력: 없음 (제공된 정보상)

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본건은 전형적인 농촌 지역에 위치하여 상업 활동보다는 농업 위주의 지역 특성을 보임.

* 인근 마을(두리마을)이 존재하나, 활발한 상업 지역과는 거리가 있음.

1.4. 생활정보

* 소재지는 전라남도 신안군 안좌면 소곡리로, 해안 농촌 지역의 특징을 지님.

* 주변은 농경지와 주거지가 혼재된 환경임.

* 교통 접근성은 차량 이용 시 원활하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 대중교통이 불편할 수 있음.

* 퍼플섬(박지도, 반월도)과 인접한 지역으로 관광객 방문이 있을 수 있으나, 직접적인 상권과는 거리가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 매각 제외: 본건 토지 지상에 매각에서 제외되는 타인 소유의 건물이 존재함.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 매각 제외 건물로 인해 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 성립 시 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘(평장묘)가 소재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 있음.

* 대항력 있는 임차인: 물건 명세서상 '대항력있는 임차인'이 언급되었으나, 특정 임차인(김태완)의 경우 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요함. (김태완의 경우 대항력 없음으로 표시됨)

1.6. 종합 의견

* 본건은 전라남도 신안군 안좌면에 위치한 대지이며, 경매 구분은 부동산강제경매임.

* 토지 자체의 면적은 307㎡ (약 92.88평)이고 감정가는 13,508,000원임.

* 매각 대상은 토지이며 건물은 제외됨.

* 토지 지상에 매각 제외 건물이 있고, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 가능성이 있어 권리 분석에 신중해야 함.

* 해안 농촌 지역으로 주변 환경은 농경지와 주거지가 혼재되어 있으며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 감정가가 13,508,000원으로, 토지 면적 대비 저평가 가능성 있음.

* 토지 이용의 잠재력: 법정지상권 및 분묘기지권 관련 문제가 명확히 해결될 경우, 토지 자체의 활용 가능성이 있음.

* 관광지 인접성: 퍼플섬 등 유명 관광지와 인접하여 향후 관광객 유치 관련 개발 가능성 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 법정지상권 및 분묘기지권 등의 잠재적 리스크가 존재하며, 매각 제외 건물이 있어 신중한 접근이 필요함.

* 권리관계 명확화 및 현장 조사를 통해 인수해야 할 부담이나 제약사항을 정확히 파악하는 것이 중요함.

* 주변 유사 토지 거래 사례가 많지 않아 시세 파악이 어렵지만, 제공된 감정가 13,508,000원을 기준으로 권리 분석 및 현장 조사를 충분히 진행한 후 입찰가를 결정해야 함.

* 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 대비 적정 수준에서 입찰가를 산정할 것을 권고함. (구체적인 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.