나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경2406 [4] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광119안전센타 남동측 인근에 위치하는
중원타워 2층 201호 외 15개호로서, 주위는 공동주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재
해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류소가 소재
하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 2층 201호 외 15개호로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 석재타일 붙임 등,
내벽 : 노출콘크리트 및 인테리어 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

기호 1-3 : 제2종근린생활시설(공실)
기호 4-16 : 병원(상호 : 일광서울병원)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로에, 동측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역,.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경2406 (4)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 5층501호 (신주소: 부산광역시 기장군 해빛5로 29)

용도: 근린상가 (및 의료시설)

감정가: 5,190,000,000원

토지 면적: 362.10㎡ (약 109.53평)

건물 면적: 1364.58㎡ (약 412.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 (본건은 5층 501호)

건물 용도 (종합): 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 의료시설

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 중원타워 5층 501호로서, 일광119안전센터 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류소가 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 중로, 동측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 2022.09.13. 소유권보존: 주식회사에스더블유

* 2022.10.27. 근저당권 (말소기준권리): 부경원예농업협동조합 (채권최고액 36억 원)

* 2024.04.24. 임의경매개시결정: 부경원예농업협동조합 (채권액 3,042,724,000원)

* 위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 40,000,000원

* 전입(사업)일자: 2023-07-04

* 확정일자: (미확인)

* 배당신고일자: (미확인)

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 조 는 대항력은 없으나, 확정일자 및 배당신고일자가 공란으로 되어 있어 배당 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건 용도: 근린상가 및 의료시설 (건물 내 다수 호실이 병원으로 이용 중)

주변 상권: 본건이 위치한 일광읍 삼성리는 신흥 주거지역과 상업 시설이 함께 발달하고 있으며, 특히 병원 및 근린생활시설의 수요가 있는 지역입니다.

건물 이용 현황: 중원타워는 총 8층 건물로, 5층 501호는 해당 물건이며, 건물 내 다수의 호실이 '일광서울병원'으로 사용 중입니다. 일부 호실(1-3호)은 제2종근린생활시설로 공실 상태입니다. 본건 501호의 구체적인 현재 이용 상태는 공실 또는 임대 중일 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건 인근에 공동주택, 공원 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

주변 혐오시설: 인근 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본건 건물 주변에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 산업 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 말소기준권리보다 늦은 임의경매 및 근저당권이 존재하며, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 확정일자 및 배당 여부 미확인으로 인한 배당 절차상의 변수 발생 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

미등기/공부상 차이: 공부와의 차이는 없다고 명시되어 있습니다.

지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 이는 잠재적 인수 부담이 될 수 있는 중요한 사항입니다.

공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 다른 부동산도 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이는 경매 진행 시 다른 담보물의 처리 결과에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 기장군 일광읍에 위치한 상업용 건물(중원타워) 5층 501호로, 병원으로 활발히 사용되는 호실이 다수 포함된 건물 내 일부입니다. 감정가는 51.9억 원이며, 토지 약 109평, 건물 약 412평의 규모를 가집니다. 대항력 있는 임차인은 없으나, 미확인된 지상권 존재 가능성은 주요 리스크 요인으로 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다. 현재 병원으로 운영 중인 호실이 다수인 점은 안정적인 수익 창출 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

의료 시설 수요: 일광읍 지역의 병원 및 근린생활시설 수요에 부응하는 위치 및 건물입니다.

건물 활용도: 다수의 호실이 병원으로 운영 중이며, 이는 안정적인 임대 수익의 기반이 될 수 있습니다.

신흥 지역 개발: 일광읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

총 채무액 대비 감정가: 총 채무액(36억 원) 대비 감정가(51.9억 원)가 높아, 경매 절차상 낙찰 가능성이 상대적으로 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 총 채무액(36억 원) 및 감정가(51.9억 원)를 고려하여 산정됩니다.

임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 책정합니다.

단, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재할 경우, 해당 권리의 가치와 인수 부담을 면밀히 검토하여 입찰가를 조정해야 합니다.

현재 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 그리고 본건의 실제 가치 재평가(병원의 임대 수익률, 공실률 등을 고려)를 종합적으로 판단하여, 총 채무액을 상회하는 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰 범위: 약 40억 원 ~ 45억 원 (상세 조사를 통한 가치 재평가 및 시장 상황에 따라 변동 가능)

최종 입찰가 결정 시, 지상권 관련 사항에 대한 철저한 법적 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.