나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경2406 [3] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광119안전센타 남동측 인근에 위치하는
중원타워 2층 201호 외 15개호로서, 주위는 공동주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재
해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류소가 소재
하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 2층 201호 외 15개호로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 석재타일 붙임 등,
내벽 : 노출콘크리트 및 인테리어 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

기호 1-3 : 제2종근린생활시설(공실)
기호 4-16 : 병원(상호 : 일광서울병원)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로에, 동측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역,.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4, 중원타워 2층 203호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경2406 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 325,000,000원입니다.

토지 면적은 17.16㎡ (약 5.2평)이고, 토지 지분 면적 또한 17.163392182814754㎡ (약 5.2평)입니다.

건물 면적은 64.68㎡ (약 19.6평)이며, 건물 지분 면적도 64.68㎡ (약 19.6평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 채권자는 부OOOOOOOOO입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물이며, 주요 용도는 제1,2종 근린생활시설 및 의료시설로 사용 가능합니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광119안전센터 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을1 (근저당, 부경원예농업협동조합, 2022-10-27 접수)입니다.

* 소멸되는 권리:

매각으로 인해 소유권보존등기(갑1), 근저당권(을1), 임의경매개시결정(갑2), 압류(갑3) 등이 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 특이사항:

본 물건은 공동담보로 진행되고 있습니다. 이는 해당 채무에 대하여 본건 외 다른 담보 물건이 존재함을 의미합니다.

4. 상권분석

* 건물 구성 및 이용 현황:

중원타워 2층 203호(본건)는 제2종 근린생활시설로 분류되어 있으며, 감정평가요항표상 기호 1-3호가 제2종근린생활시설(공실)로, 기호 4-16호가 병원으로 이용 중인 것으로 나타납니다.

따라서 본건 203호의 실제 이용 현황 및 공실 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 주변 상권 특성:

근린생활시설, 공동주택, 공원이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등의 업종이 적합할 것으로 보입니다.

병원으로 운영 중인 호실이 다수 존재하여 의료 관련 업종의 수요가 있음을 시사합니다.

* 주변 시설 조사 결과:

부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4번지 인근은 일광 신도시 개발과 함께 주거 및 상업 시설이 꾸준히 확충되고 있는 지역입니다.

주변에는 공동주택 단지가 밀집해 있으며, 일광해수욕장 및 공원 등 편의시설도 가까운 편입니다.

검색 결과, 해당 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성:

인근에 시내버스 및 마을버스 정류소가 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주변 편의시설:

공동주택, 공원이 인접해 있으며, 일광초등학교, 일광중학교, 일광고등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험:

제공된 정보에 따르면 일부 호실이 공실로 파악되어 있어, 경매 대상 물건의 공실 가능성 및 공실 장기화 위험이 존재합니다.

* 임대 관계 미확인:

임대차 관계가 명확하게 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인과의 갈등이나 명도 지연이 발생할 수 있습니다. '임대관계 미상'으로 명시되어 있어 더욱 주의가 필요합니다.

* 공동담보 물건:

해당 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이 경우, 채권액이 크고 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 낙찰가율이나 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다. 부경원예농업협동조합의 근저당 총액이 36억원에 달하는 점을 감안하면, 채무 규모가 상당합니다.

* 미확인 보증금 및 차임:

현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 파악된 임차인의 총 보증금입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금이나 차임이 미상인 경우, 인수 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 일광읍에 위치한 중원타워 내 근린상가입니다.

현재 일부는 병원으로 운영 중이나, 일부 호실은 공실인 것으로 파악되어 있어 명확한 현장 조사를 통한 이용 현황 확인이 필수적입니다.

교통 접근성은 양호하며, 주변 주거 및 상업시설과의 연계를 통해 상권 활성화 가능성이 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 깔끔하나, 공동담보 설정으로 인한 채무 규모가 상당하므로 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

공실 위험 및 미확인 임대차 관계는 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 일광 신도시 개발에 따른 지역 가치 상승 기대:

기장군 일광 지역은 신도시 개발이 진행 중이며, 이에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 상권 기능 입증:

현재 일부 호실이 병원으로 운영되고 있어 상가로서의 기능이 입증되었으며, 안정적인 임차인 확보 시 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가집니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경:

대중교통 이용이 편리하고, 주변에 주거 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 지역 수요 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 325,000,000원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시장 가치, 공실률, 향후 개발 가능성, 주변 시세, 권리관계, 그리고 명도 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 조사, 임대차 조사, 유사 물건의 낙찰가율 분석 등이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인이 없으며, 인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 공동담보 물건의 규모(근저당 36억원)와 채무 총액을 고려하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 물건의 특성을 고려한 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.