나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경2406 [2] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 일광119안전센타 남동측 인근에 위치하는
중원타워 2층 201호 외 15개호로서, 주위는 공동주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재
해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류소가 소재
하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 2층 201호 외 15개호로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 석재타일 붙임 등,
내벽 : 노출콘크리트 및 인테리어 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

기호 1-3 : 제2종근린생활시설(공실)
기호 4-16 : 병원(상호 : 일광서울병원)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로에, 동측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역,.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경2406 (2)

소재지: 부산광역시 기장군 해빛5로 29 (일광읍 삼성리) 중원타워 2층 202호 (본건 포함, 다수 호실 일괄 매각)

용도: 근린상가, 병원 (복합 용도)

감정가: 408,000,000원

토지면적: 64.75㎡ (약 19.59평)

토지지분: 64.7527977806193㎡ (약 19.59평)

건물면적: 244.02㎡ (약 73.82평)

건물지분: 244.02㎡ (약 73.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 다수 호실 매각 (감정평가요항표 상 2층 201호 외 15개호, 총 16개호 추정)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재, 일광119안전센터 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황: 차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물(지하 2층 포함) 내 2층에 위치합니다.

건물 마감: 외벽은 몰탈위 페인트 마감 및 석재 타일 붙임 등이며, 내벽은 노출콘크리트 및 인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로는 중로, 동측으로는 소로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 근린상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로1류(폭 20m-25m)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 주식회사 에스더블유 (2022-09-13)

* 근저당: 부경원예농업협동조합 (말소기준권리, 2022-10-27, 채권최고액 3,600,000,000원)

* 임의경매개시결정: 부경원예농업협동조합 (2024-04-24, 청구금액 3,042,724,000원)

등기부채권 총액: 3,600,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명확하지 않으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류됨)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 지역은 신도시 개발 및 택지 개발이 진행된 지역으로, 배후 주거단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 잠재적 수요가 있는 상권입니다.

주변에 공동주택 단지 및 공원이 위치하여 안정적인 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

현재 본건 건물 내 일부 호실은 '일광서울병원'으로 이용 중이며, 이는 지역 내 의료 서비스 수요를 충족시키고 있습니다.

별도 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설 등 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

주변 시세 조사 결과, 해당 지역의 상가 거래는 활발한 편이며, 개발 호재에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근에 마트, 편의점, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있을 것으로 예상됩니다.

의료시설: 본건 건물 내에 병원(일광서울병원)이 운영 중이며, 주변 지역의 의료 서비스 수요를 담당하고 있습니다.

교육시설: 인근에 유치원, 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 높으며, 주거 지역의 특성상 교육 환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

교통: 시내버스 및 마을버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

명도 관련:

* 임대관계가 미상이고, 일부(3개 호실)가 공실 상태이며, 다수가 병원으로 이용 중인 점을 고려할 때, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히 병원 운영 관련 협상에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성은 권리관계의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

권리 관계:

* 채권 총액(36억원) 대비 감정가(4.08억원)가 현저히 낮아, 경매 절차가 진행될수록 낙찰가율 변동성이 클 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리인 근저당 외 다수의 채권이 존재하므로, 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

공실 및 활용:

* 현재 제2종 근린생활시설로 이용 중인 3개 호실은 공실 상태로, 공실률 관리가 필요합니다.

* 병원으로 이용 중인 호실의 경우, 해당 병원의 계약 갱신 여부 및 향후 운영 계획에 따라 임대 수익이 달라질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 일광읍에 위치한 중원타워 내 다수 상가 호실을 일괄 매각하는 건으로, 근린상업지역에 자리하여 상업 활동 및 병원 운영에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 내 일부는 병원으로 안정적으로 운영되고 있으며, 일부는 공실 상태로 향후 활용 방안에 따라 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 임대 관계 미상, 명도 난항 가능성, 매각 후 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

채권 총액이 매우 높아 경매 유찰 가능성 및 저가 매수의 기회가 열려 있으나, 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 일괄 매각 조건으로, 다수 호실을 동시에 취득하여 통합 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 분할 매각을 통한 시세 차익도 고려 가능합니다.

* 안정적으로 운영 중인 병원(일광서울병원)으로 인한 지속적인 임대 수익 발생 가능성이 높습니다.

* 일광 신도시 등 주변 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 채권 총액 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 경매 절차 진행에 따라 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 408,000,000원

본건과 유사한 조건의 주변 상가 물건들의 최근 매매 사례 및 경매 낙찰가율을 분석한 결과, 최초 감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서의 입찰가 형성을 예상해 볼 수 있습니다.

현재 채권 총액이 감정가보다 훨씬 높아, 유찰 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 285,600,000원 ~ 346,800,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 명도 용이성, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.