나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102313 [9] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건
은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정
은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 제1층 제101호 외 16개호(전체 17개호)로서,
외 벽: 석재 타일붙임 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 노출콘크리트 등 마감,
창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

- 기호 1-3: 제1종근린생활시설(소매점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 2-11: 제2종근린생활시설(일반음식점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 12-17: 제2종근린생활시설(병원)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로한면, 동측으로 소로한면의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2024타경102313 (9) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경102313 (9)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4, 중원타워 3층 304호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 376,000,000원

* 토지면적: 22.10㎡ (약 73.06평)

* 건물면적: 83.30㎡ (약 275.37평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청주축산업협동조합 (청OOOOOOOO)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있으며, 지역 내 주위 환경 및 제반 입지 조건은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 3층 304호에 해당합니다. 건물은 2022년 9월 1일에 사용승인되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 토지: 대상 토지는 가장형 평지로서 상업용 부지로 이용되고 있으며, 남측으로 중로 1면, 동측으로 소로 1면의 도로와 접하여 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 10월 5일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라는 문구가 있어, 실제 현장 확인 또는 등기부 추가 확인을 통해 지상권 등 인수될 수 있는 권리 유무를 최종적으로 확인해야 합니다.

* 임차인 현황: 현재 파악된 임차인 중 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 4,800,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 배후수요: 본건이 위치한 지역은 다수의 아파트 단지와 해빛초등학교가 인접해 있어, 안정적인 지역 주민 및 학생들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 업종 및 현황: 건물 내에는 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(일반음식점), 병원 등이 입점 가능하며, 현재 일부 호실(기호 1-3, 2-11)은 공실 상태로 파악되었습니다.

* 상권 특성: 근린상가로서 지역 주민들의 생활 편의를 위한 업종 및 소규모 병원, 학원 등이 입점하기에 적합한 상권입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업시설 및 아파트 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 해빛초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 낙찰 후 점유자 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 공실 위험: 현재 일부 호실이 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 공실 해소까지 일정 기간의 공실 위험이 존재합니다.

* 권리관계 불확실성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권 관련 언급이 있어, 해당 권리가 실제 존재할 경우 명도 및 활용에 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 진행되는 물건으로, 경매 과정에서 채권자나 추가 담보물의 변동 사항을 예의주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 위치한 중원타워 내 근린상가 304호입니다. 2022년 사용승인된 신축급 건물로, 해빛초등학교 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 자리하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 감정가는 3억 7,600만원이며, 현재 일부 공실이 존재하는 점은 감안해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미확인 및 지상권 존재 가능성은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 최신 건물이므로, 초기 시설 투자 및 유지보수 비용을 절감할 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 다세대 주택 및 아파트 단지, 초등학교 등 고정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 건물뿐만 아니라 토지 지분까지 취득 가능하여 자산 가치 상승 및 안정성 확보에 유리합니다.

* 업종 활용도 높음: 제1, 2종 근린생활시설 및 의료시설로 활용 가능한 점을 고려할 때, 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 주요 고려사항:

* 감정가: 376,000,000원

* 임대 관계 미상 및 일부 공실로 인한 투자 회수 기간 증가 가능성.

* 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 존재 가능성에 따른 잠재적 위험.

상기 고려사항들을 종합적으로 판단하여, 현장 조사 및 시장 분석을 통한 실사 후 본건의 적정 가치를 산정하고, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.