나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102313 [10] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건
은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정
은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 제1층 제101호 외 16개호(전체 17개호)로서,
외 벽: 석재 타일붙임 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 노출콘크리트 등 마감,
창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

- 기호 1-3: 제1종근린생활시설(소매점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 2-11: 제2종근린생활시설(일반음식점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 12-17: 제2종근린생활시설(병원)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로한면, 동측으로 소로한면의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경102313 (10)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 3층 305호

* 건물명: 중원타워

* 용도: 근린상가

* 감정가: 439,000,000원

* 토지면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

* 건물면적: 94.18㎡ (약 28.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 주위 환경 및 제반 입지 조건은 무난한 것으로 판단됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건축물 정보:

* 건물명: 중원타워

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 (지하 2층, 지상 8층)

* 용도: 주용도는 제1종근린생활시설이며, 건축물대장상 기타 용도로는 제1,2종근린생활시설 및 의료시설이 기재되어 있습니다. 본건은 3층 305호입니다.

* 사용승인일: 2022년 9월 1일

* 외벽: 석재 타일붙임 및 드라이비트 등 마감

* 내벽: 노출콘크리트 등 마감

* 창호: 샷시창호 구조

* 토지 이용 계획 및 제한상태:

* 이용계획: 근린상업지역, 지구단위계획구역

* 도로 접면: 남측으로 중로 1개면(폭 20m-25m), 동측으로 소로 1개면(폭 10m-12m)과 각각 접함.

* 기타 제한: 가축사육제한구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 5일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권 (공동담보목록) 입니다.

* 경매 신청 채권자: 청주축산업협동조합 (부동산 임의경매)

* 등기부채권 총액: 4,800,000,000원 (집합건물 등기부상 근저당 설정액 총액 기준)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임차인의 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금 합계가 0원이라도, 명도 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본건이 위치한 일광읍 지역은 근린생활시설 및 공동주택(아파트)이 밀집된 주거 상업 복합지역으로, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 특히 일광신도시는 약 4,000여 세대의 고정 배후 수요를 갖춘 것으로 파악됩니다.

* 건물 내 업종: 본 건물은 제1,2종 근린생활시설 및 의료시설 등으로 활용 가능하며, 인근 정보에 따르면 건물 내 대형 병원 입점이 확정되어 있어 상가 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다. 일부 상가는 현재 소매점(공실) 및 일반음식점(공실)으로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "해빛초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 아파트 단지 등 주거 시설이 밀집하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한 일광해수욕장이 가까이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지역 분석 결과, 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 해당 지역은 비교적 쾌적한 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황 상 보증금 합계는 0원이지만, 임대차 관계가 미상이므로 실제 점유 및 권리 관계 확인이 필수적입니다. 명도 관련 부담이 발생할 수 있습니다.

* 부분 공실: 현재 일부 상가(소매점, 일반음식점)가 공실 상태인 점은 수익성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공되었으므로, 동일 담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 또는 권리 변동 사항이 본건에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역이 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 업종(가축 관련)의 운영에는 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 기장군 일광읍의 근린상업지역에 위치한 중원타워 내 상가 물건으로, 초등학교 및 다수의 아파트 단지 인근에 자리하여 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2022년 사용승인)이며, 대형 병원 입점 확정 등 상권 활성화 요인이 존재합니다. 그러나 임대차 관계 미확인, 일부 공실, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인) 으로서 건물 가치가 높습니다.

* 초등학교 및 다수의 아파트 단지와 인접하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 제1,2종 근린생활시설 및 의료시설로 복합 활용 가능한 유연성이 있으며, 대형 병원 입점 예정은 긍정적입니다.

* 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액(439,000,000원)을 기준으로, 시장 상황, 부동산 가치 상승률, 임대 수익률, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 본건의 경우, 임차인의 인수 보증금이 0원이므로 별도의 인수 금액은 없으나, 임대 관계 미상 및 부분 공실 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 공실률 분석, 향후 임대 수익 예측 등이 추가적으로 수행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.