나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102313 [2] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건
은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정
은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 제1층 제101호 외 16개호(전체 17개호)로서,
외 벽: 석재 타일붙임 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 노출콘크리트 등 마감,
창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

- 기호 1-3: 제1종근린생활시설(소매점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 2-11: 제2종근린생활시설(일반음식점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 12-17: 제2종근린생활시설(병원)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로한면, 동측으로 소로한면의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2024타경102313 (2)

1.2. 소재지

부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4, 중원타워 1층 110호

1.3. 용도

집합건물로서 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

1.4. 감정가

545,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 10.99㎡ (약 3.32평)

* 토지 지분: 10.988498303808889㎡ (약 3.32평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 41.41㎡ (약 12.53평)

* 건물 지분: 41.41㎡ (약 12.53평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

청OOOOOOOO (청주축산업협동조합)

1.9. 특이사항

공동담보

1.10. 주의사항

특별한 기재 사항 없음

1.11. 특수물건 정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 소재하며, "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 혼재되어 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주위 환경 및 제반 입지 조건은 무난한 것으로 판단됩니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 현황

* 건물명: 중원타워

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 (지하 2층, 지상 8층)

* 외벽: 석재 타일 붙임 및 드라이비트 마감.

* 내벽: 노출 콘크리트 마감.

* 창호: 샷시 창호.

* 본건(110호)은 1층에 위치하며, 집합건물 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 기재되어 있으나, 감정평가서 요약에 따르면 2-11호에 포함되어 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용되었으며, 현재는 공실 상태입니다.

* 건축물대장상 승강기 2대(승용)가 설치되어 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 용도지역: 근린상업지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 남측 중로(폭 20m-25m), 동측 소로(폭 10m-12m)와 각각 접하여 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(2015-03-04)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 보존등기: 2022년 09월 13일, 주식회사 에스더블유

* 말소기준권리: 2022년 10월 05일, 청주축산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 4,800,000,000원)

* 주요 권리 사항:

* 2022년 10월 05일: 근저당권 (청주축산업협동조합, 채권최고액 4,800,000,000원) - 말소기준권리

* 2024년 03월 07일: 임의경매개시결정 (청주축산업협동조합, 청구금액 4,057,534,729원)

* 2025년 03월 17일: 압류 (기장군)

* 등기부 채권 총액: 4,800,000,000원 (근저당권 채권최고액 기준)

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대차 관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 현황 조사가 필요합니다. 보증금이 0원으로 신고되었더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명시되지 않았음)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

* 본 건물(중원타워)은 지하 2층, 지상 8층 규모의 집합건물로, 근린생활시설, 병원, 소매점 등으로 복합 용도 사용이 가능한 건물입니다.

* 1층 110호는 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용되었으나 현재 공실 상태입니다.

* 초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다수의 공동주택(아파트) 단지가 있어 배후 수요가 예상됩니다.

* 상업지역에 속해 있어 지역 내 소비 활동의 중심이 될 수 있는 입지입니다.

4.2. 주차 시설

* 건축물대장상 본 건물에는 총 38대의 실내 기계식 주차 공간이 확보되어 있습니다. (JSON: indrAutoUtcnt: 38)

5. 생활정보

5.1. 건물 편의 시설

* 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 완비되어 있습니다.

* 승강기(승용) 2대가 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

* "해빛초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 주변 아파트 단지 및 근린상가들을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 동일한 채무에 대해 여러 개의 부동산이 묶여 경매되는 경우로, 경매 진행 과정이나 채권자 우선순위 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 임차인 현황 및 보증금, 차임이 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있으나, 구체적인 내용이 파악되지 않아 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 현황 공실: 현재 물건이 비어있는 상태로, 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 창출을 위해서는 새로운 임차인 확보 및 내부 수리가 필요할 수 있습니다.

* 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 용도와 실제 감정평가서상 기재된 용도가 상이하여, 실제 이용 시 용도에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 일광읍에 위치한 중원타워 내 1층 상가로, 비교적 신축(사용승인 2022년) 건물에 해당합니다. 초등학교 및 대규모 아파트 단지가 인접하여 잠재적 배후 수요가 확보된 입지입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하며, 각종 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대차 관계가 미상인 점은 반드시 현장 조사와 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 할 사항입니다. 현재 공실 상태이므로, 향후 공실 해소 및 임대 수익 확보 방안을 구체적으로 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 내 상가로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 초등학교 인근 및 대규모 아파트 단지 배후 수요로 안정적인 상권 형성 가능성이 높습니다.

* 주요 도로에 접하여 접근성이 우수합니다.

* 상업지역에 위치하여 다양한 업종의 입점이 유리합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 545,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 채권 최고액: 4,800,000,000원 (이는 채무 총액이 아닌 근저당권 채권 최고액 기준이며, 경매 신청 채권자의 청구금액은 약 40.5억 원입니다.)

종합적인 판단을 위해서는 주변 상가 시세, 임대 현황, 공실률, 건물 관리 상태, 그리고 권리 분석 결과(특히 미상 임대차 정보 및 소멸되지 않는 권리)를 면밀히 조사해야 합니다. 현재 공실 상태 및 권리 관계의 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70~90% 수준을 고려하되, 현장 조사 결과 및 권리 관계 확인 후 최종 결정해야 합니다. 500,000,000원 ~ 530,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토해 보시기를 권장합니다. 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 본인의 투자 성향과 위험 감수 능력에 맞춰 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.