나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102313 [6] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건
은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정
은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 제1층 제101호 외 16개호(전체 17개호)로서,
외 벽: 석재 타일붙임 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 노출콘크리트 등 마감,
창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

- 기호 1-3: 제1종근린생활시설(소매점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 2-11: 제2종근린생활시설(일반음식점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 12-17: 제2종근린생활시설(병원)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로한면, 동측으로 소로한면의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경102313 (6)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4, 중원타워 3층 301호

* 건물명: 중원타워

* 층: 3층 301호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 기타 제1,2종근린생활시설 및 의료시설)

* 토지면적: 25.99㎡ (약 7.86평)

* 건물면적: 97.94㎡ (약 29.63평)

* 감정가: 442,000,000원

1.2. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.3. 특이사항

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 주위 환경 및 제반 입지 조건은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 현황

* 토지는 가장형의 평지로서 상업용 부지로 이용 중입니다.

* 남측으로는 중로 1면, 동측으로는 소로 1면의 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

* 근린상업지역, 지구단위계획구역 내에 속합니다.

* 도로 조건: 중로 1류 (폭 20m-25m), 소로 1류 (폭 10m-12m)에 접합되어 있습니다.

* 기타: 가축사육제한구역(2015-03-04)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사 에스더블유 (2022-09-13)

* 근저당권 (공동담보): 청주축산업협동조합 (2022-10-05), 채권 최고액 4,800,000,000원

* 임의경매 개시 결정: 청주축산업협동조합 (2024-03-07), 청구 금액 4,057,534,729원

3.2. 말소기준권리

* 을1구 근저당권 (청주축산업협동조합, 2022-10-05)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 본 건의 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 인수 보증금이 없더라도, 임대 관계가 미상인 점은 향후 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 건물 및 상권 분석

4.1. 건물 개요

* 건물명: 중원타워

* 총 8층 건물 (지하 2층 포함)

* 본건은 3층 301호에 위치합니다.

* 준공(사용 승인)일: 2022년 9월 1일 (비교적 신축 건물)

4.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물

* 외벽: 석재 타일붙임 및 드라이비트 등 마감

* 내벽: 노출콘크리트 등 마감

* 창호: 샷시창호

* 설비: 급·배수, 위생, 소방, 승강기(2대), 도시가스 설비 등이 완비되어 있습니다.

4.3. 주변 상권 특성

* 건물 자체적으로는 제1종 및 제2종 근린생활시설, 병원 용도로 활용 가능합니다.

* 주변에 근린생활시설 및 공동주택(아파트)이 밀집해 있어, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 해당 상가는 소매점, 일반음식점, 병원 등으로 이용된 이력이 있습니다. (현황: 일부 공실)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 해빛초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 상업 지역에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 규모

* 본 건은 공동담보 물건으로, 채권 최고액이 48억원에 달합니다. 이는 채무의 규모가 상당함을 시사합니다.

6.2. 공실 및 명도 리스크

* 감정평가서상 일부 호실(기호 1-3, 2-11) 현황이 공실로 명시되어 있습니다.

* 임대 관계가 미상이라는 점과 함께, 낙찰 후 공실 상태가 지속되거나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당되나, 상업용 부지 이용에 직접적인 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건 부산 기장군 일광읍 삼성리 중원타워 3층 301호는 비교적 신축 건물이며, 초등학교 인근의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 교통 여건도 양호하고, 기본적인 편의시설 및 상업 기반이 갖추어져 있습니다. 다만, 상당한 규모의 공동담보 채무가 존재하며, 일부 공실 및 임대 관계 미상 등의 정보는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서 비교적 양호한 건물 상태 유지.

* 주거 및 상업 복합 지역 내 위치하여 배후 수요 확보 용이.

* 근린상가로서 다양한 업종의 활용 가능성.

* 우수한 도로 접근성을 바탕으로 한 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가 산정 가이드

* 본 건은 인수 보증금이 없어 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치는 요소는 없습니다.

* 감정가 442,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 건물의 실제 이용 가치, 공실률, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현장 답사를 통해 건물의 상태, 임대 수요, 경쟁 상가 등을 면밀히 조사하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.