나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102313 [12] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건
은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정
은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 제1층 제101호 외 16개호(전체 17개호)로서,
외 벽: 석재 타일붙임 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 노출콘크리트 등 마감,
창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

- 기호 1-3: 제1종근린생활시설(소매점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 2-11: 제2종근린생활시설(일반음식점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 12-17: 제2종근린생활시설(병원)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로한면, 동측으로 소로한면의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경102313 (12)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 4층401호

* 용도: 근린상가

* 토지 면적: 133.28 ㎡ (약 40.31평)

* 토지 지분: 133.28 ㎡ (약 40.31평)

* 건물 면적: 502.28 ㎡ (약 151.91평)

* 건물 지분: 502.28 ㎡ (약 151.91평)

* 매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 청주축산업협동조합 (청OOOOOOOO)

1.2. 감정평가 현황

* 감정가: 2,069,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 (4층 401호)

* 준공일: 2022년 09월 01일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경 및 제반 입지 조건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 근린상업지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 남측 중로 1류(폭 20-25m) 접합, 동측 소로 1류(폭 10-12m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사에스더블유 (2022.09.13.)

* 근저당 (말소기준권리): 청주축산업협동조합 (2022.10.05.) 채권 최고액 4,800,000,000원

* 임의경매개시결정: 청주축산업협동조합 (2024.03.07.) 4,057,534,729원

* 압류: 천안시 (2024.10.10.)

* 등기부채권 총액: 4,800,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 제공된 정보에 따르면, 동일한 조건의 임차인 정보가 3회 반복 기재되어 있습니다.

* 성함: 정보 없음 (마스킹 처리)

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 40,000,000원 (월)

* 사업자등록일: 2023-07-04

* 배당신고일자: 2024-03-29

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수 권리

* 본 건은 일괄 매각이며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

* 건물 전체 용도는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 및 의료시설로 복합 사용 가능합니다.

* 본건 (4층 401호)의 현재 이용 상태는 공실로 파악됩니다.

* 건물 내 1층은 소매점(공실), 2-11층은 일반음식점(공실), 12-17층은 병원으로 이용 중이며, 4층 401호는 이러한 근린생활시설에 해당될 것으로 보입니다.

4.2. 업종 분석

* 본 물건은 근린상가로, 다양한 업종이 입점 가능합니다.

* 현재 주변은 근린생활시설 및 공동주택이 밀집한 지역으로, 소매점, 음식점, 병원, 학원 등 생활 밀착형 업종에 유리할 것으로 예상됩니다.

* 4층은 병원, 음식점 등으로 이용되는 층일 가능성이 높으며, 401호는 현재 공실 상태로 다양한 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 해빛초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 단지 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업 시설 및 주거 단지가 함께 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오 시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 주변에 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없습니다.

* 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없지만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공실 리스크

* 본 건 401호는 현재 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

* 주변 상권의 활성화 정도 및 경쟁력에 따라 공실 장기화 위험이 존재할 수 있습니다.

* 건물 내 다른 상가들도 일부 공실이 있는 것으로 보입니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물의 노후화 정도 및 관리 상태에 따른 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 집합건물의 경우, 공용 부분 관리에 대한 협의 및 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 기장군 일광읍에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다.

* 신축급 건물(2022년 9월 준공)로, 현재 공실 상태이나 향후 임대 수익 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 관리가 필요합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 토지 건물 일괄 매각으로 활용 가치가 높습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2022년 9월 준공)으로 비교적 최신 시설 이용 가능합니다.

* 조합원 물건이 아닌 일반 경매 물건으로, 권리상 복잡한 부분이 적습니다.

* 주변 지역 개발 계획 및 인구 증가 추이에 따라 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 지분과 건물 지분을 확보하여 안정적인 소유권을 행사할 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지 건물 일체를 취득하여 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,069,000,000원

* 예상 입찰가는 감정가 2,069,000,000원을 기준으로, 본 물건의 공실 상태, 향후 임대 수익 가능성, 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

* 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공실 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 감정가의 85% 수준인 약 1,758,650,000원에서 90% 수준인 약 1,862,100,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

* 이는 일반적인 투자 기준으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.