나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102313 [7] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건
은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정
은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 제1층 제101호 외 16개호(전체 17개호)로서,
외 벽: 석재 타일붙임 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 노출콘크리트 등 마감,
창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

- 기호 1-3: 제1종근린생활시설(소매점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 2-11: 제2종근린생활시설(일반음식점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 12-17: 제2종근린생활시설(병원)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로한면, 동측으로 소로한면의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경102313 (7)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 청주축산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 3층 302호 (도로명 주소: 부산광역시 기장군 해빛5로 29)

건물 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 의료시설 포함)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 367,000,000원

토지 면적: 21.58㎡ (약 6.53평)

토지 지분: 21.5842659268731㎡ (약 6.53평)

건물 면적: 81.34㎡ (약 24.61평)

건물 지분: 81.34㎡ (약 24.61평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경 및 입지 조건은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 가장형의 평지로 상업용 부지로 이용 중입니다. 남측으로는 중로 1면, 동측으로는 소로 1면의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존은 주식회사에스더블유이며, 말소기준권리는 2022년 10월 5일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당(채권 최고액 4,800,000,000원)입니다. 이후 접수된 근저당, 임의경매(청주축산업협동조합), 압류(기장군) 등은 모두 말소될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 4,800,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 다만, 구체적인 지상권의 내용이나 범위에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

임차인 정보가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

건축물대장상 본건이 포함된 중원타워는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 및 의료시설 등으로 이용 가능하도록 건축되었습니다. 평가 요약표에 따르면 건물 내 일부 호실은 소매점, 일반음식점, 병원 등으로 이용되었거나 이용 가능한 상태입니다. 본건 302호의 정확한 현황 이용 용도는 근린상가이며, 감정평가 시점 기준 공실 상태인 것으로 추정됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 일광읍 삼성리는 해빛초등학교와 인접하고 있으며, 주변에 공동주택(아파트)이 다수 분포하고 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 또한, 일광해수욕장 등 관광 명소와 인접하여 관광객 수요 또한 기대할 수 있는 지역적 특성이 있습니다. 이러한 입지적 강점은 근린상가로서의 잠재력을 높입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 일광해수욕장, 다양한 숙박 시설(호텔, 펜션 등) 및 식당, 카페 등 관광객 및 지역 주민을 위한 편의 시설들이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 편의점 및 기타 상업 시설 또한 소재하여 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 해빛초등학교가 위치하고 있어 교육 환경 측면에서도 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 지역 개발 계획 및 주거/상업 시설 위주의 환경이 조성되어 있는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성이 있습니다. 이에 대한 상세 권리 분석이 요구됩니다.

6.2. 임차 관련 리스크

임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있으나, 현재까지 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

6.3. 물건 특이사항

공동담보 물건으로, 해당 물건 외에도 동일한 채무를 담보하는 다른 물건들이 있을 수 있습니다. 이는 본건의 경매 진행 및 낙찰 후 채권 변제와 관련하여 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 개발 가능성이 있는 지역(지구단위계획구역) 내 입지.

* 해빛초등학교 인근, 아파트 단지 및 관광 명소와 가까워 배후 수요 및 유동인구 확보 용이.

* 다양한 근린생활시설 및 의료시설 용도로 활용 가능한 건물.

* 넓은 도로에 접하여 접근성 우수.

8. 종합 의견

본건은 부산 기장군 일광읍의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가 건물입니다. 교육 시설 및 관광 명소가 인접해 있어 상권 활성화 잠재력이 높습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대 관계 미상이라는 점은 명도 및 실사 과정에서 반드시 확인해야 할 리스크 요소입니다. 감정가 3억 6천 7백만원을 기준으로, 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되어, 감정가 367,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 임차 관계 및 미소멸 권리 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 건물 상태 점검, 명도 가능성 분석 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.