나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102313 [5] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건
은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정
은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 제1층 제101호 외 16개호(전체 17개호)로서,
외 벽: 석재 타일붙임 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 노출콘크리트 등 마감,
창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

- 기호 1-3: 제1종근린생활시설(소매점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 2-11: 제2종근린생활시설(일반음식점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 12-17: 제2종근린생활시설(병원)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로한면, 동측으로 소로한면의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경102313 (5)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 2층 206호

용도: 근린상가

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 청OOOOOOOO

1.2. 감정평가 내역

감정가: 393,000,000원

토지면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 80.84㎡ (약 24.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건축물명: 중원타워

주구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2022년 09월 01일 사용승인

총층수: 지하 2층, 지상 8층

해당 층: 2층 206호

건축물 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 의료시설

대지면적: 1,064.6㎡ (약 322.07평)

건축면적: 633.15㎡ (약 191.54평)

연면적: 6,817.75㎡ (약 2,062.74평)

건폐율: 59.47%

용적률: 471.84%

기타 설비: 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 소재하며, "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등이 형성되어 있어 주위 환경 및 제반 입지조건은 무난한 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물 전면으로 중로 1개 면, 측면으로 소로 1개 면의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 현황

토지는 가장형 평지로서 상업용 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 근린상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로 1류 및 중로 1류와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2022년 09월 13일, 주식회사에스더블유

말소기준권리: 2022년 10월 05일, 청주축산업협동조합 근저당 (채권액: 4,800,000,000원)

이 외, 2024년 03월 07일 청주축산업협동조합의 임의경매개시결정(채권액: 4,057,534,729원)이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리인 청주축산업협동조합의 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 인수해야 할 권리는 특별히 확인되지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당사항 없음).

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

본건의 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었으나, 인수 보증금이 없으므로 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

본 물건은 공동담보로, 다수의 물건이 동일 채무를 담보하고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 및 배후 수요

본건이 속한 건물 내에는 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(일반음식점), 제2종근린생활시설(병원) 등으로 이용되고 있으며, 현재 소매점 및 일반음식점은 공실 상태입니다.

주변으로 다수의 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어, 근린상가로서의 배후 수요는 확보 가능한 입지입니다.

4.2. 상권 특징

해빛초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 업종의 수요도 기대할 수 있습니다.

최근 준공된 건물(2022년)로 시설 노후화가 없어 경쟁력이 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육 시설

교육 시설: 해빛초등학교가 도보로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

편의 시설: 주변 상업지구 내 마트, 병원, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로, 동일 채무를 담보하는 다른 물건들의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 매각 가격이나 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

총 채권액 48억원 대비 감정가 3.93억원으로 채무 규모가 매우 큰 편입니다.

6.2. 공실 및 임대차 리스크

일부 업종(소매점, 일반음식점)의 현재 공실 상태는 향후 임대차 운영 시에도 공실 위험이 존재할 수 있음을 시사합니다.

임대 관계가 미상인 부분에 대해, 추후 명도 과정이나 임대차 설정 여부를 철저히 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 채권 총액 대비 감정가

등기부상 채권 총액(48억원)이 감정가(3.93억원)를 크게 상회하므로, 채권자의 손실이 상당하며 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

부산 기장군 일광읍에 위치한 신축 상가 건물 내 점포로, 초등학교 및 주거단지 인근에 있어 기본적인 상권 배후 수요를 갖추고 있습니다.

건물이 비교적 신축(2022년 준공)이고 시설 상태가 양호하며, 다양한 업종의 입점이 가능한 유연성을 지니고 있습니다.

다만, 현재 일부 공실 상태이며, 공동담보 물건으로서 채무 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점은 주의 깊게 살펴야 할 리스크 요인입니다.

향후 지역 개발 및 상권 활성화 추이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 즉시 활용 가능한 점.

초등학교 및 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 안정적인 상권 잠재력.

다양한 근린생활시설 및 의료시설 입점 가능성.

장기적인 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가 산정 가이드

본건은 인수 보증금이 없는 관계로, 낙찰 시 추가적인 인수 비용은 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

입찰가 산정 시에는 최신 시장 동향, 주변 실거래가, 건물의 공실률 및 예상 임대 수익률, 그리고 잠재적 리스크 요인(공동담보, 높은 채권 총액 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가 393,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황과 본건의 경쟁력을 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 심층적인 시장 분석 및 수익률 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.