나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102313 [3] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건
은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정
은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 제1층 제101호 외 16개호(전체 17개호)로서,
외 벽: 석재 타일붙임 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 노출콘크리트 등 마감,
창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

- 기호 1-3: 제1종근린생활시설(소매점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 2-11: 제2종근린생활시설(일반음식점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 12-17: 제2종근린생활시설(병원)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로한면, 동측으로 소로한면의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102313 (3)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 1층111호

용도: 근린상가 (건축물 대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 의료시설)

감정가: 531,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOOO (청주축산업협동조합)

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.72㎡ (약 3.24평)

토지지분: 10.720486150057454㎡ (약 3.24평)

건물면적: 40.40㎡ (약 12.22평)

건물지분: 40.4㎡ (약 12.22평)

건축물 정보 (중원타워):

총 건물 연면적: 6,817.75㎡ (약 2,062.95평)

건축 구조: 철근콘크리트 평지붕 8층 건물

준공일: 2022년 9월 1일

1.3. 특수 물건 정보

본 건은 공동담보로 제공된 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등이 밀집하여 형성되어 있으며, 주위 환경 및 제반 입지 조건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남측으로 중로 1면(폭 20m-25m) 및 동측으로 소로 1면(폭 10m-12m)의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로1류 및 중로1류에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당되나, 상가 용도와는 직접적인 관련성이 적을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2022년 10월 5일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑1: 소유권보존 (주식회사에스더블유, 2022-09-13)

* 을1: 근저당 (청주축산업협동조합, 2022-10-05, 채권액 4,800,000,000원) - 말소기준권리

* 갑2: 임의경매개시결정 (청주축산업협동조합, 2024-03-07, 채권액 4,057,534,729원) - 말소 예정

* 갑3: 압류 (기장군, 2025-03-17) - 말소 예정

등기부 채권 총액은 4,800,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상으로 파악되므로, 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 철저한 현장 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 중원타워는 근린생활시설 및 공동주택이 밀집한 지역에 자리하고 있어, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

주변 상권은 지역 주민을 대상으로 한 소매점, 일반음식점, 병원 등 다양한 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

4.2. 본건 상가 이용 현황

건축물대장상 주요 용도는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 및 의료시설로 등록되어 있습니다.

본건 111호는 현재 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중이나, 공실 상태입니다.

인근의 다른 호실들은 제2종근린생활시설(일반음식점, 병원) 등으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"해빛초등학교"가 인근에 위치하며, 다수의 공동주택 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 공공시설

기장군청 등 주요 공공시설과의 접근성은 일반적인 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 담보물의 매각 진행 상황이나 가격에 따라 본건의 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황 중 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.3. 공실 상태

본건 111호가 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 얻기 위해서는 임차인 확보 노력이 필요합니다.

6.4. 시장 경쟁

주변에 유사한 상가 시설이 다수 존재하므로, 경쟁력 있는 임대 조건 및 마케팅 전략 수립이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 일광읍의 신축 상가 건물(중원타워) 내 1층 점포로, 공동주택 단지가 인접하여 배후 수요 확보가 가능한 입지에 있습니다.

건물은 비교적 최근 준공(2022년)되어 신축 효과가 있으며, 근린상업지역에 위치하여 상가로서의 입지 여건은 양호합니다.

그러나 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 현재 공실 상태라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

철저한 권리분석 및 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 파악하고, 지역 상권의 특성과 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 생활권역 입지: 아파트 단지 등 배후 주거지가 풍부하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 복합 용도 건물: 근린생활시설 및 의료시설 등 다양한 업종으로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

* 토지 건물 일괄 매각: 권리 분석이 비교적 명확하며, 토지 사용에 대한 권리 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 531,000,000원입니다.

본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상에 따른 추가 확인이 필요합니다.

예상 입찰가는 주변 유사 물건의 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익률, 공실률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

공동담보 물건이라는 특수성을 감안할 때, 감정가의 70~90% 수준을 참고하되, 본건의 개별적 가치와 리스크 요인을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.