나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102313 [8] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건
은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정
은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 제1층 제101호 외 16개호(전체 17개호)로서,
외 벽: 석재 타일붙임 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 노출콘크리트 등 마감,
창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

- 기호 1-3: 제1종근린생활시설(소매점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 2-11: 제2종근린생활시설(일반음식점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 12-17: 제2종근린생활시설(병원)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로한면, 동측으로 소로한면의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경102313 (8)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 3층303호

용도: 근린상가

감정가: 292,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청주축산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.16㎡ (약 5.2평)

토지지분: 17.163392182814754㎡ (약 5.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.68㎡ (약 19.6평)

건물지분: 64.68㎡ (약 19.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 중원타워

신축년월: 2022년 9월 1일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 의료시설

지상층수: 8층

지하층수: 2층

승강기: 2대

건폐율: 59.47%

용적률: 471.84%

총 연면적: 6817.75㎡ (약 2062.6평)

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있어 주위환경 및 전반적인 입지조건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 근린상업지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로1류(폭 20m-25m)와 접함.

* 제한상태: 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2022년 10월 5일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부상 총 채권액: 4,800,000,000원.

* 본 경매물건은 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않는 것으로 파악됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 근저당권, 임의경매개시결정, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 상세 내용은 파악되지 않았으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 정보상 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종 분포 (감정평가서 요약 기반)

* 제1종근린생활시설 (소매점, 현황: 공실)

* 제2종근린생활시설 (일반음식점, 현황: 공실)

* 제2종근린생활시설 (병원)

본건 303호의 정확한 현재 업종 및 이용 상태는 추가 확인이 필요하나, 위에서 언급된 업종군에 해당될 가능성이 높습니다.

4.2. 주변 상권

해빛초등학교 인근이며, 다수의 근린생활시설 및 공동주택(아파트)이 밀집해 있어 배후 수요는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 해빛초등학교 (남동측 인근)

* 주거시설: 다수 아파트 단지 형성

* 편의시설: 주변 상가 및 마트 이용 가능 (구체적인 대형 편의시설은 본건 정보에 명시되지 않음)

5.2. 건물 설비

* 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 완비되어 있습니다.

5.3. 주변 환경(잠재적 문제점)

본건 주변에 소음, 악취 등을 유발할 수 있는 혐오시설이나 대규모 공장지대, 위험시설 등은 일반적인 검색 결과로는 파악되지 않았습니다. 주변 환경은 교육시설 및 주거시설, 상업시설 등이 혼재된 일반적인 도심 상권의 모습을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

해당 물건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 다른 공동담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 임차인 정보 불확실성

임대 관계가 미상이므로, 현재 파악되지 않은 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 일부 공실 발생

건물 내 일부 상가(소매점, 일반음식점)가 공실 상태로 파악되어, 건물 전체의 공실률 및 관리 상태에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.4. 매각 불포함 권리 (지상권)

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있습니다. (상세 정보 미확인)

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 일광읍 소재 중원타워 내 상가(303호)로, 해빛초등학교 인근에 위치하여 상업 및 주거 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. 철근콘크리트 구조의 8층 건물로, 비교적 신축(2021년 건축허가, 2022년 사용승인)이며 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상 및 일부 공실 발생은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 초등학교 및 아파트 단지 인근으로 안정적인 유동인구 및 배후 수요 기대.

* 건물 상태: 신축 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용 절감 효과 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 관리 및 처리가 용이.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정으로 권리 분석이 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원임을 감안하여, 낙찰가 산정을 위한 기준으로 제시됩니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 정확한 산출을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 본건 303호의 현재 이용 상태 및 임대 가능 가치 (실제 임대료 수준)

* 건물 전체의 공실률 및 관리 상태

* 인근 유사 부동산의 실거래가 및 시세 동향

* 향후 지역 개발 계획 및 상권 전망

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본 물건의 실제 가치는 현장 조사 및 관련 데이터를 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.