나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102313 [4] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 808-4 중원타워 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건
은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정
은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 제1층 제101호 외 16개호(전체 17개호)로서,
외 벽: 석재 타일붙임 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 노출콘크리트 등 마감,
창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

- 기호 1-3: 제1종근린생활시설(소매점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 2-11: 제2종근린생활시설(일반음식점/현황:공실)로 이용 중임.
- 기호 12-17: 제2종근린생활시설(병원)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로한면, 동측으로 소로한면의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102313 (4)

소재지: 부산광역시 기장군 해빛5로 29, 2층 204호 (일광읍 삼성리, 중원타워)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 418,000,000원

건물면적: 83.30㎡ (약 25.19평)

토지면적: 22.10㎡ (약 6.69평) (토지 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청주축산업협동조합

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 위치하며, "해빛초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 및 공동주택(아파트) 등이 형성되어 있어, 주거 환경과 상업 시설이 조화를 이루고 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 토지는 상업용 부지로 이용 중인 가장형의 평지이며, 남측으로는 중로(폭 20m-25m), 동측으로는 소로(폭 10m-12m)에 접해 있어 교통 및 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 입지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 10월 5일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 등기부등본 상 총 채권액은 4,800,000,000원으로 확인됩니다. 주요 권리로는 주식회사 에스더블유의 소유권 보존(2022-09-13 접수)과 청주축산업협동조합의 근저당권 및 임의경매개시결정(2024-03-07 접수)이 있습니다. 본 건 매각으로 인해 등기부상 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

4. 상권분석

본 물건이 속한 중원타워는 2022년 9월 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조의 8층 건물입니다. 해당 호실은 2층 204호로, 공부상 제1종근린생활시설로 되어 있으나, 건물 전체적으로는 제1, 2종 근린생활시설 및 의료 시설 등으로 복합 이용이 가능합니다. 감정평가서 요약에 따르면, 건물 내 일부 호실은 소매점(공실) 및 일반음식점(공실)으로 이용 중이며, 병원으로 이용 중인 호실도 있습니다. 일광 신도시는 부산 동부권의 미래 성장축으로 주목받고 있으며, 주거 단지 배후 수요를 기반으로 한 상권 발달 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 "해빛초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 편리하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 제공된 정보에 따르면 인수할 보증금은 없으나, 실제 임차인이 존재하며 보증금 및 계약 내용이 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 상황을 초래할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 48억 원에 달하는 공동 담보 채권은 채무 변제 과정에서 추가적인 권리 변동 가능성을 시사합니다.

* 공실 위험: 현재 일부 상가 호실이 공실 상태로, 향후 공실 발생 및 장기화될 수 있는 위험이 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 기장군 명례일반산업단지에 지하화된 소각장 등 폐기물처리시설 조성이 계획되어 있습니다. 이 시설은 지하화되어 님비 현상 완화를 시도하고 있으나, 잠재적인 부정적 영향은 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍의 신축 상가 건물(중원타워) 내 2층 204호로, 일광 신도시의 발전 가능성과 함께 해빛초등학교 인근의 배후 수요를 기반으로 한 상권 잠재력이 있는 곳입니다. 비교적 최신 건물(2022년 사용승인)이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 높은 채권 총액, 임대 관계 미상, 일부 공실 상태, 그리고 계획 중인 폐기물처리시설의 존재는 투자 시 신중한 검토를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 일광 신도시 개발 및 부산 동부권의 성장 잠재력: 기장 지역은 부산의 미래 성장 축으로 주목받고 있으며, 지속적인 개발과 함께 가치 상승이 기대됩니다.

* 다양한 용도의 상가 활용: 제1, 2종 근린생활시설 및 병원 등으로 활용 가능하여, 다채로운 업종의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 신축 건물로서의 경쟁력: 비교적 최근에 지어진 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적고 경쟁력이 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 418,000,000원입니다. 제공된 정보에 따르면 인수할 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 건물의 현 상태, 향후 예상 임대 수익률, 명도 가능성, 그리고 본 보고서에서 언급된 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 개별 투자 전략에 따라 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.